北京市政府


北京市农村土地联产承包责任制合同管理暂行办法
市政府



第一条 为加强农村土地联产承包责任制合同管理,保护合同当事人双方的合法权益,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内, 农村集体经济组织与其成员签订的承包集体所有的土地从事粮食、蔬菜、经济作物、林果种植或者水产养殖等生产经营的农村土地联产承包责任制合同(以下统称承包合同),均适用本办法。
第三条 市、区、县、乡、镇农村合作经济经营管理站,是同级人民政府主管承包合同的管理机构。
第四条 承包合同的发包方为农村集体经济组织。发包的项目和承包经营办法,由农村集体经济组织社员大会或代表大会民主讨论决定。
第五条 承包合同应具备以下主要条款:
㈠承包土地的面积、范围、规模。
㈡承包经营项目。
㈢承包经营期限。
㈣土地、果树、渔塘以及其他生产资料的质量等级评价。
㈤承包指标。
㈥发包方提供的生产、服务条件;承包方应采取的生产、技术措施,保护地力、树势及农田设施的责任及措施。
㈦承包收益的分配办法。
㈧因不可抗力等原因造成减产、减收或绝产、绝收的处理办法。
㈨违约责任和奖惩办法。
㈩双方议定的其他事项。
第六条 发包方和承包方就承包合同条款协商一致,签字盖章,合同即为成立。
合同签订后,当事人一方或者双方均可向承包合同的管理机构申请鉴证,确认承包合同的真实性与合法性。
第七条 以下承包合同为无效:
㈠违反法律、法规、国家政策和本市法规、规章的合同。
㈡损害国家、集体利益和社会公共利益的合同。
㈢采取欺诈、胁迫及其他不正当手段签订的合同。
㈣集体经济组织的干部营私舞弊,违背民主议定原则签订的合同。
㈤发包方无权发包的合同。
㈥未经发包方同意的转包合同。
承包合同经确认无效,有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的经济损失;如果双方都有过错,各自承担相应的责任。
第八条 发生下列情况之一的, 允许变更或者解除承包合同:
㈠当事人双方经过协商一致,并且不因变更或者解除合同而损害国家、集体利益的。
㈡承包经营的土地被国家征用的。
㈢因自然灾害等不可抗力的原因,致使合同部分或全部不能履行的。
㈣一方违约,致使合同无法履行或者没有必要继续履行的。
㈤承包方进行破坏性、掠夺性生产经营,经发包方劝阻无效的。
㈥因税收、市场价格发生重大变化,致使合同当事人一方收益受到较大影响的。


㈦承包方转营他业,并有稳定收入,承包方本人不按合同从事生产的。
㈧因生产经营规模不适度,造成土地产出率下降的。
㈨土地、果树划分过于零散,不利于耕作或管理的。
㈩根据发展生产提高劳动生产率的需要,在劳动力得以合理安排,生产技术等条件又具备的情况下,实行专业承包适度规模经营的。
因本条第㈥、㈦、㈧、㈨、㈩项变更或解除承包合同



1988年9月5日
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日，建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局（以下简称“六部委”）联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称“《意见》”）。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等3大领域，进行了明确规范。《意见》发布后，立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题，希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的，其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切，其中很多人虽然没有在内地学习、工作，但在内地长期生活，允许其在境内购买自住的商品房是有必要的，因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握：凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房，符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”（见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》，以下简称“答记者问”）
《意见》还规定，境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
（二）潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握？
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房，那么，一定面积究竟是多大？是否同境外个人一样，只能购买一套住房？《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，自7月21日起执行），明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说，从2006年7月21日起，凡是不符合规定的机构和个人，开发企业不得与其进行网上签约，未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任，违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则，不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神，从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实？
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息，防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产，但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业，对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房？如果不可以，如何控制？实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现，非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制：境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。　　3、贷款限制：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评：《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛，将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制：外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评：该规定旨在抑制变相贷款融资，防止境内外联手的短线炒作行为的发生，避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业，但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称，外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇，并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一，对外资来说，最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长，因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明，即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的，应当经外汇指定银行审核确认相关材料后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户，不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易，需将人民币购房款购汇汇出的，经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后，可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后，可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗，其落实尚待地方细则的出台，但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用，市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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