国家国内贸易局


生猪屠宰行政处罚程序规定
1998年10月15日，国家国内贸易局


《生猪屠宰行政处罚程序规定》已于一九九八年七月十七日经国家国内贸易局局长办公会讨论通过，并经国家经济贸易委员会审议批准，现予以发布，自发布之日施行。

第一章 总则
第一条 为了规范生猪屠宰行政处罚程序，根据《中华人民共和国行政处罚法》、《生猪屠宰管理条例》，制定本规定。
第二条 市、县人民政府商品流通行政主管部门实施生猪屠宰行政处罚，应当依照《中华人民共和国行政处罚法》、《生猪屠宰管理条例》及本规定执行。
第三条 市、县人民政府商品流通行政主管部门查处生猪屠宰违法案件，必须做到事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律、法规、规章正确。
第四条 国务院商品流通行政主管部门和省级人民政府商品流通行政主管部门应当加强对市、县人民政府商品流通行政主管部门实施行政处罚的监督。
市、县人民政府商品流通行政主管部门查处生猪屠宰违法案件，应当接受同级人民政府及上级商品流通行政主管部门的监督检查。

第二章 立案
第五条 有下列情形之一的，市、县人民政府商品流通行政主管部门应当立案查处：
（一）在生猪屠宰执法监督检查中发现违法事实，应当给予行政处罚的；
（二）根据公民、法人或者其他组织的举报，需要对当事人的生猪屠宰违法事实进一步核查的；
（三）有关部门移送的生猪屠宰违法案件，依法应当给予行政处罚的；
（四）其他需要立案查处的。
第六条 对公民、法人或者其他组织举报的生猪屠宰违法事实，市、县人民政府商品流通行政主管部门应当制作《生猪屠宰违法案件举报记录》；举报人要求保密的，应当采取保密措施。
第七条 市、县人民政府商品流通行政主管部门需要办理立案手续的，案件承办人员应当填写《生猪屠宰违法案件立案审批表》，并附相关材料，报所在商品流通行政主管部门负责人批准。
对正在发生的违法活动，生猪屠宰执法监督检查人员应当立即查处。查处后，应当及时补办立案手续。
第八条 对已经立案的案件，市、县人民政府商品流通行政主管部门应当指派两名以上（含两名）生猪屠宰执法监督检查人员（以下简称执法人员）负责办理。
第九条 执法人员和其他办案人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人也有权申请其回避：
（一）与本案有牵连的；
（二）其近亲属与本案有利害关系的；
（三）与本案当事人有其他关系，可能影响公正执法的。
第十条 当事人申请回避的，是否回避，由市、县人民政府商品流通行政主管部门负责人决定。

第三章 调查取证
第十一条 市、县人民政府商品流通行政主管部门的执法人员查处生猪屠宰违法案件进行调查或检查时，应当出示省级人民政府统一颁发的执法证件，且执法人员不得少于两人。
第十二条 证据有下列几种：
（一）物证；
（二）书证；
（三）视听资料；
（四）证人证言；
（五）当事人陈述；
（六）调查笔录；
（七）现场检查笔录；
（八）鉴定结论。
以上证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。
第十三条 执法人员进行调查时，应当制作《生猪屠宰违法案件调查笔录》。调查笔录允许当事人提出修改、补充，经核对无误后，由当事人逐页签字或者盖章。
第十四条 向案件有关证人取证，应当个别进行，并对证人说明不得提供伪证或者隐匿证据。证人的证言应当记入《生猪屠宰违法案件调查笔录》，并交证人核对无误后签字或者盖章。
第十五条 执法人员进行现场检查，应当制作《生猪屠宰违法案件现场检查笔录》，并由当事人签名或者盖章。
现场检查需要通知有关当事人到场，当事人无正当理由拒不到场，不影响检查的进行，但执法人员应当邀请两名以上（含两名）与本案无利害关系的见证人到场，并将该情况在现场检查笔录中注明，由见证人在检查笔录上签字或者盖章。
第十六条 执法人员在收集证据时，可以采取抽样取证的方法。
在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经所在商品流通行政主管部门负责人批准，可以先行登记保存，并应当在七日内及时作出处理决定。
登记保存证据应当填写《生猪屠宰违法案件登记保存证据通知书》，开列《生猪屠宰违法案件财物清单》，由当事人签名或者盖章，并作登记保存标记。
第十七条 需要对生猪产品进行检验的，市、县人民政府商品流通行政主管部门应当按照有关规定，制作《生猪屠宰违法案件取样检验委托书》，委托省级以上人民政府商品流通行政主管部门认可的检验机构取样检验。
第十八条 调查终结，执法人员应当撰写《生猪屠宰违法案件调查终结报告》，提出处理意见，并附有关证据材料，报所在商品流通行政主管部门负责人审批。

第四章 行政处罚的决定

中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页：http://www.law-god.com


2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：



（一）房地产开发项目转让



房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



（二）房地产项目公司转让



目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。



（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性