几十年来，十几年来，几年来，不动产征收在加速进行着，越来越多的人离开了赖以生存的家园。有的在城市的另一个角落安营扎寨；有的携妻带子，从此漂泊他乡；有的走上了上访的漫漫长途，一次次被遣返故地，又一次次义无反顾地踏上北上之路；还有从房顶上跌落的，被推土机碾过的，点火自焚的，一个个遍体鳞伤，甚至从此阴阳两隔；有的工业园区和开发区圈地种草，荒芜多年，居民小区成了无人居住的鬼屋，城市新区成为空城。房屋征收和土地征收的确给中国的经济增长作出了贡献，提高了中国的城市化率，但也让中国经济背上了沉重的负担，泡沫蔓延，甚至积重难返。房屋征收和土地征收让很多人从此生活得更幸福，也让很多人生活得更凄苦，更悲惨甚至更没有尊严。征收改变了无数人的命运，有的向好，有的向坏，有欢笑，也有恸哭。作为一个长期从事不动产征收领域法律服务工作的法律人，对此情此景，更是历历在目，感同身受。当代中国，征收乱象频出，究其原因，既有征收制度有待完善的表面因素，也有法治尚未到来的深层次原因，更有盘根错节的历史和社会因素。
　　借不动产征收乱象看中国法治之路。不动产征收的三个主要环节即为什么要征收、谁来征收和如何征收，均缺乏法治的制约，导致不动产征收乱象频出。
　　为什么要征收我们的房子和土地，我们或者世代居住在这里，或者刚刚买了商品房准备在此安居乐业，突然有一天被告知这里要拆了或者一大早醒来发现墙壁上写着一个被圈起来的“拆”。地方政府在这个时候会异口同声地说，是为了发展经济，为了改善城市环境，为了提升居民生活质量，总之，为了法律上规定的公共利益。几乎没有哪个地方政府说，是为了开发商赚钱，为了增加政府财政收入，为了中饱官员私囊的。在为什么征收这个环节上，中国的立法机关长期以来保持缄默，甚至懒得对自己制定的法律条文上的公共利益这个概念作出任何解释。他们一方面抱怨层出不穷的访民扰乱了社会秩序，忙于出台一部又一部管控社会秩序的法律；另一方面对各级政府制造的征收乱象的深层次原因不理不睬，甚至有纵容之嫌，对规范集体土地征收的土地管理法修改草案迟迟未审查通过就是再好不过的例证。当北大五学者和北京的吕国华律师上书全国人大常委会，要求审查《城市房屋拆迁管理条例》并撤销之时，全国人大常委会保持缄默，给了国务院自行废止该条例并出台新条例的机会。国务院借着出台新条例的机会，不但无视立法法的规定，无视征收非国有财产必须由法律规定的条文，而且越粗代庖，解释了全国人大常委会长期以来应当解释而没有解释的公共利益这个法律概念，为其划定了内涵和外延。遗憾的是，中央政府对公共利益的规定过于宽泛，给那些有着政绩和财政冲动的地方政府留下了随意发挥的空间。只要是政府参与的开发，都是为了公共利益；只要是政府启动的项目，都是为了公共利益。被征收人在这个环节几乎没有任何权利，他们没有机会，也没有舞台在是否属于公共利益的问题上与政府博弈。当政府下了征收决定、补偿决定之后，他们才得以在法庭上就征收是否为了公共利益发表自己的意见。而这个时候，往往木已成舟，绝大部分人在政府规定的时间内基于这样那样的原因已经搬迁了，只有极少数人可能走上诉讼之路。这个时候，行政对司法的干预这个长期以来的弊端往往暴露无遗。绝大多数司法机关会选择为政府的征收决定背书，以判决的形式支持政府的征收决定，以判决的形式认定征收项目是为了公共利益。即使政府作出的决定明显违法，司法机关也会以撤销政府决定会造成更大损失从而危害公共利益这样的说辞，驳回维权者的诉讼请求；或者简单确认被诉行为违法责令其采取补救措施而已，无视维权者利益遭受的种种伤害。此时，深受征收之害的被征收人，在被行政机关“欺凌”之后，又被司法机关“耍弄”一回，往往得出“官官相护”的结论。但在皇权主义思想和对中央领导充满期待的双重影响下，一部分人还是毅然决然地走上了上访的漫漫长途。我们的房子被征收，我们的土地被征收，我们表达意见的权利也被征收了吗？判断一个项目是否属于公共利益，应当从多个方面综合考虑，专业化很强，工作量很大，内容也很庞杂，交给司法机关去判断，不但让司法机关承受不可承受之累，而且严重浪费司法资源，事倍功半，劳民伤财。那么，谁能承担这项工作呢，立法机关内部成立一个专门的审查委员会是再合适不过了。
　　谁来征收我们的房子和土地？是政府吗？既然是政府，为什么劝我们搬迁的或者是描龙绣凤的无业青年，或者是开发商，或者是居委会、村委会的干部，或者是我们的亲戚、朋友甚至子女？很多征收项目到了尾声，被征收人一不知道谁是征收人，二不知道应该和谁签订协议，三不知道应该找谁要补偿。征收乱象的乱源之一在于其间有着太多盘根错节、错综复杂的利益关系。政府为了完成征收工作，提高工作效率，往往开动庞大的政府机器，法律、经济、行政和其他手段并用，无所不用其极。于是，有了“拆错了”，有了“株连拆迁”；于是，一家拆迁，百家动员，一家不拆，亲友皆乱；于是，描龙绣凤的来了，开发商来了，社区干部来了，甚至八竿子打不着的警察也来凑热闹了；于是，有了“别说强迁，强奸你也得配合”的不寒而栗的恫吓，有了“替党说话，还是替百姓说话”的歇底斯里的诘问，有了“在英国，你说不拆，就不拆了，在美国也是，在中国，你说不拆，非得拆，这就是为什么我们共产党在全世界牛逼”的疯狂宣泄；于是，有的门口被泼粪拉屎，有的从睡梦中惊醒被拖拉至山野，有的被砍断手脚，有的被脱衣扒裤当众羞辱，甚至有的多次被政法委书记以做搬迁工作的名义性骚扰。征收本来是个简单的法律关系，过程却被搞复杂了。于是，民怨沸腾，不动产征收领域的访民占了中国访民的绝大多数。群众要求政府尊重自己财产权利的时候，不但财产权利未得到保障，居住的权利，生活的权利甚至生存的权利和尊严也被剥夺了。所谓官逼民反，那些历次违法征收的始作俑者，干的正是逼迫老百姓揭竿而起的事情。如果哪一天共和国大厦坍塌了，那些违法的官员就是功不可没的蝼蚁蛀虫。政府征收老百姓的房子，各个部门应当依法行政，各司其责，身体力行，而不是任意把政府承担的工作交给其他组织或者个人。否则，征收效率可能提高了，政府形象却毁于一旦，这个代价过于高昂，涉及到民心向背，涉及到生死存亡。其实，政府要搞好征收工作很简单，干好该干的，别干不该干的。
　　如何征收我们的房子？在政府决定征收甚至补偿的时候，谁来保障我们参与和表达的权利？当政府侵害我们合法权益的时候，我们反制的力量为何总是如此微弱，我们反制的方法为何总是如此缺乏？为什么我们坚信法律，法律却屡屡伤害我们？为什么我们笃信政府，政府却屡屡侵害我们？表面上，在法规层面上对公共利益的界定缩小了地方政府胡作非为的空间；实际上，为其肆意发挥披上了冠冕堂皇的外衣。表面上，征收补偿方案张贴出来，征求意见时间不得少于30日，似乎很规范；实际上，征求了多少意见，意见的内容是什么，有多少反对意见，有多少支持意见，采纳了哪些，驳回了哪些，采纳或者驳回的理由是什么，我们一概不知。表面上，我们可以通过听证的形式发表意见；实际上，意见能否被采纳，根本不取决于我们。表面上，征收我们的房子，按照市场价补偿，似乎公平合理；实际上，什么是市场价？在一个评估公司依附政府生存的社会，哪个评估公司敢冒着被吊销营业执照的风险帮助我们按照市场价格进行评估呢？表面上，我们有讨价还价的权利；实际上，我们搬迁得迟缓一些，就往往被认为是刁民，是钉子户，必欲除之而后快！表面上，征收条例取代拆迁条例，似乎是一种进步；实际上，改造的程序更简单了，裁决程序被补偿决定取代，一个整体上还算不错的准司法程序从此消失了，取而代之的是简单的行政补偿决定，最可怕的是，中国至今没有一部统一的行政程序法，这意味着，政府作出补偿决定不受任何法律程序制约，绝对的权力导致绝对的腐败，难道不是吗？表面上，我们有复议和诉讼的权利；实际上，中国的复议程序和司法现状往往让我们再次受到伤害。表面上，我们可以依法向各级机关检举、揭发；实际上，一旦走上信访之路往往被精神病或者被围追堵截或者被遣返故里，见到总理并得到关照的机率微乎其微。说到这里，不难发现，征收的太多细节，需要引入法治的理念。征收条例规定了决策民主、程序正当，结果公开三个原则。遗憾的是，决策如何民主，程序如何正当，结果如何公开，我们从征收条例三十五条的规定中，不但没有找到答案，反而感受到了失望，还有法律人的失落。
　　中国的法治之路还很遥远，不是吗？即使在这小小的不动产征收领域，引入法治的理念并力行之，也需要排除重重阻力，需要极大的政治勇气，需要极强的耐心和智慧，不是吗？放眼望去，仍是一片沙漠，然而，也正是这一望无际的沙漠，带给未来中国无限的潜力。我们不但不应从沙漠中嗅出死亡的气息，相反，我们应当有所预见，从荒芜沉寂中感受到那姗姗来迟的生机和活力。希望就在我们这里，在我们这一代人手中。我们应当为之努力的方向就是，让管理者走下神坛，成为真正的守夜人。也许，也许只有到了那个时候，不动产征收乱象所代表的当代中国的重重丑恶才能寿终正寝，中华大地才能盛开幸福之花。
　　
　　作者简介：吕国华，北京专职律师,山东人，毕业于北京大学，法律硕士，长期定向从事集体土地上房屋征收和国有土地上房屋征收等不动产征收法律服务。联系电话：13811168718。QQ:545852153。官方网址：http://www.guohua365.com
江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府关于转发市商贸局等部门《扬州市<零售商促销行为管理办法>实施细则》的通知

扬府发〔2008〕139号


各县（市、区）人民政府，市各委、办、局（公司），市各直属单位：
经市政府常务会议讨论通过，现将市商贸局等部门《扬州市<零售商促销行为管理办法>实施细则》转发给你们，希认真遵照执行。


二○○八年八月七日


扬州市《零售商促销行为管理办法》实施细则

第一条 为了规范零售商的促销行为，维护公平竞争的市场经济秩序，保障消费者的合法权益，根据商务部、国家发展改革委、公安部、国家税务总局、国家工商总局等部委联合颁布的《零售商促销行为管理办法》，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则所称零售商是指依法在工商行政管理部门办理登记注册，在本市范围内直接面向消费者销售商品及提供相应服务的企业及其分支机构、个体工商户。
本实施细则所称促销行为是指零售商为吸引消费者，扩大销售而开展的各种形式的营销活动。
第三条本实施细则适用于本市行政区域内零售商的促销行为。
国家法律、法规和规章有特殊规定的行业促销行为，从其规定。
第四条 零售商开展促销活动应当遵循合法、公开、诚实、信用的原则，遵守商业道德；不得开展违反社会公德的促销活动，不得扰乱市场竞争秩序和社会公共秩序，不得侵害消费者和其他经营者的合法权益。
第五条 零售商应切实加强对促销活动的组织管理，在开展促销活动时，应确保消防安全通道的畅通和促销活动的安全。
在开展开业、节庆、店庆等规模较大的促销活动时，应按照政府有关部门的相关规定，提前制定安全应急预案和处置措施，保证良好的购物秩序，防止因促销活动造成交通拥堵、秩序混乱，疾病传播，人身伤害和财产损失。
第六条 零售商向消费者发布的促销信息、活动规则，其内容应当真实、合法、清晰、易懂。不得含有让消费者承担应当由经营者承担的义务；不得排除、限制消费者依法变更、解除合同的权利；不得排除、限制消费者依法要求支付违约金、损害赔偿、提起诉讼等法定权利。不得在促销宣传中有“保留最终解释权”字样，不得以最终解释权拒绝消费者的咨询或做出任意解释。
第七条 零售商开展促销活动，应当在促销活动开展前，在经营场所的显著位置明示促销内容。促销内容应当包括促销原因、促销方式、促销规则、促销期限、促销商品的范围，以及相关限制性条件等。
开展促销活动还应遵守下列规定：
（一）向消费者发布的促销广告，不得使用含糊、易引起误解的语言、文字、影像或图片。促销的商品及服务应当符合广告主的经营范围。广告中的附加性条件、限制性条件应当明显标示。
（二）有不参加促销活动的例外（特例）商品，零售商应当在其柜台或商品货架明显位置标明，并不得宣称全场促销。
（三）促销活动期限内，其明示的内容不得随意变更或终止，因不可抗力导致的变更和终止除外。
（四）开展限时促销活动时，活动时间不得少于3个营业日（含三个营业日），且要保证商品在促销时段内的充足供应。不得组织容易造成人群聚集、人身伤害、秩序混乱等有安全事故隐患的限时点、限商品数量或免费赠送的促销活动。不得组织开展以低于进价的价格以及粮、油、盐、肉、蛋等生活必需品的限时限量购物活动（国家法律、法规的规定中不属于不正当竞争行为的除外）。
（五）开展限量促销活动应当将限量商品的具体数量、分布区域向消费者明示；连锁企业所属多家店铺同时开展限量促销活动的，参加活动的店铺还应当将限量商品在各店铺的数量分配向消费者明示。要保证足量完整销售，中间不得中断或人为控制促销活动时间，促销商品售完后应即时明示。
第八条 零售商开展促销活动，所销售的商品应保证质量，并按照国家有关规定或与消费者达成的协议，承担“三包”和售后服务的义务。不得降低促销商品的质量（包括有奖销售的奖品、赠品）和售后服务水平，不得将质量不合格物品作为奖品、赠品。不得以促销商品为由，拒绝退换或为消费者退换设置障碍。
第九条 国家对促销商品有强制性标准或强制性认证要求的，促销商品应当符合相关规定。
第十条 零售商开展以下形式的促销活动，应当妥善保存促销活动的有关资料，依法接受监督检查。
（一）降价销售商品或提供服务，应当使用降价标价签或价目表，如实说明降价原因，标明降价起止时间，标明原价和现价。不得以虚构原价的方式进行打折让利促销活动。
“原价”是指零售商在本次降价前七日内在本交易场所成交的有交易票据的最低交易价格；如前七日内没有交易价格，以本次降价前最后一次交易价格作为原价。商品包装或标签上标明的销售价格如果没有在本交易场所的成交记录，不能作为原价的依据。
（二）在有奖销售中，应当明示设奖的种类、中奖概率、奖金金额或奖品种类、兑奖时间和方式等事项，奖金的最高金额不得超过有关规定，以非现金的物品或者其他经济利益作为奖励的，按照同期市场同类商品或服务的正常价格折算其金额。当预定的商品批次和数量没有销售完毕时，不得提前终止有奖销售活动。不得以虚构奖品、赠品价值额或含糊的语言文字误导消费者。
（三）零售商在开展积分返利促销中，应当明示积分商品方式、范围、时间、返利比例等具体规则。
（四）开展积分优惠卡促销活动，应当事先明示积分商品的范围，获得积分的方式、积分有效时间，可以获得的购物优惠等相关内容。消费者办理积分优惠卡后，零售商不得变更已明示的前款事项；增加消费者权益的变更除外。
（五）零售商开展购物返券促销活动，应当提前明示使用返券的商品范围、时间、方式、返券面值以及有关附加条件等详细内容。返券使用期限自购买商品行为结束当日始，应不得少于七个营业日。禁止以虚构原价，虚假优惠折扣的方式进行购物返券活动。
（六）在会员制促销中，零售商应当明示会员资格的确认办法、折扣比例、商品范围及购物时限等，以合同形式明确双方的权利和义务，并明确违约责任。
第十一条 经营者不得以排挤对手为目的，以低于成本的价格进行商业促销活动。有下列情形之一者除外：
（一）销售鲜活商品；
（二）处理有效期限即将到期商品或其他积压商品；
（三）季节性降价；
（四）因清偿债务、转产、歇业降价销售商品。
第十二条 零售商不得虚构清仓、拆迁、停业、歇业、转行等事由开展促销活动。
第十三条 鼓励与提倡零售商开展多种形式的人文促销、文化促销、服务促销等活动。
第十四条 单店营业面积在3000平方米以上的零售商，以新店开业（重新开张）、节庆（国家法定节日）、店庆等名义开展促销活动，应当在促销活动结束后十五日内，将促销活动的有关情况，向经营场所所在地商贸（商务）主管部门进行备案。备案主要内容应包括：
（一）单位名称、经营地址、企业法定代表人（负责人）、联系人和联系电话、经营业态和单店营业面积；
（二）促销活动的主题和期限；
（三）促销方式、促销规则、促销商品范围，以及相关限制性条件等；
（四）促销明示的宣传资料和媒体广告（原件和复印件）；
（五）促销活动期间消费者投诉及处理情况；
（六）其他需要说明的问题。
各县（市、区）商贸部门可建立网上备案制度，加强与政府有关部门的协调、沟通。
第十五条 单店营业面积在3000平方米以上的零售商，以店名义开展整体促销活动时，应按照《企业事业单位内部治安保卫条例》（中华人民共和国国务院第421号令）的有关规定，在促销活动开始七日前，将促销活动“治安保卫方案”报属地公安部门备案。公安机关主管部门应对促销活动进行安全和交通方面的防范检查和监督指导。
第十六条 零售商开展促销活动，应严格按照规定取得、保管、开具发票，其促销商品（包括有奖销售的奖品、赠品），应依法纳税。
第十七条 消费者要求提供促销商品发票或购物凭证的，零售商应当即时开具，并不得要求消费者负担额外的费用；不得以任何理由迟延或拒绝消费者索要发票或购物凭证的要求。
对赠品应出具相应的凭据，保证消费者获得赠品质量保证及服务的权利。
第十八条 支持和鼓励行业协会依据本实施细则，制定具体的行业促销行为管理办法，在行业内推广实施，加强对企业促销行为的行业自律监督。
第十九条 市商贸（商务）主管部门依照本实施细则，会同市物价、公安、税务、工商等部门建立零售商促销行为规范管理联席会议制度，通过联席会议，加强对零售市场的促销行为动态监测，并根据实际情况，定期或不定期的组织现场检查。
第二十条 商贸（商务）、物价、公安、税务、工商等部门依照相关法律法规及本实施细则，在各自的职责范围内对商业促销行为进行监督管理。对涉嫌犯罪的，移送司法机关依法予以查处。
零售商违反本实施细则相关条款规定的，其他法律法规规章有规定的，从其规定；没有规定的，由商贸（商务）主管部门或其他行政主管部门按照《零售商促销行为管理办法》责令整改；有违法所得的，可处违法所得三倍以下罚款，但最高不超过三万元；没有违法所得的，可处一万元以下罚款，并可予以公告。
第二十一条 对违反本实施细则规定的促销行为，任何单位和个人均可向商贸（商务）、物价、公安、税务、工商等部门举报，相关部门接到举报后，应当按照各自职责依法予以查处。
第二十二条 本实施细则自2008年9月1日起施行。