房屋承租人的优先购买权是指当房屋出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该承租房屋的权利。 1最高人民法院出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》不仅积极肯定了房屋承租人优先购买权的存在价值，而且进一步明确了房屋承租人优先购买权的权利性质、权利的行使条件和方式。但实践中，房屋承租人优先购买权制度还存在很多不完善之处。
　　一、关于房屋承租人优先购买权的两种观点
　　关于房屋承租人优先购买权制度，学术界和实务界至今仍存在存废之争。
　　主张该制度存在的理由的有：第一，房屋承租人优先购买权具有效率和秩序价值，可以充分发挥物的效用，提高物的使用效率，维护既有的物的使用关系，稳定社会经济秩序。第二，体现了实质上的公平。在出租人与承租人的关系之中，承租人因基于出租人的所有权而享有物的使用权，承租人被当然推定为“弱者”，如承租人和第三人享有平等的购买权则不利于保护弱者的合法权益，所以国家通过法律允许承租人、共有人在同等条件下优先购买，反映了在经济公平基础上国家对平等权所进行的修正，这是法律公平实现的更高层次。
　　与此相对，有大批学者主张废止，理由是：第一，所有权权能的要求。房屋承租人在同等条件下的优先购买权，是对出租人出卖房屋的选择权的一种限制，是对意思自治原则的侵犯，同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利，为新的矛盾纠纷引发留下了隐患。 2第二，立法本身存在缺陷。“同等条件”规定模糊，造成适用法律上的不确定状态。出租人为了与第三人订约，双方可以先达成高价约定迫使承租人放弃权利，出租人再实际低价转让给第三人，而且优先购买权的行使令房屋所有权陷入了一种不稳定状态，房屋交易遥遥无期，善意买受人的利益遭到极大的破坏，交易安全无从谈起。 3第三，通行的制度作用显见。《合同法》虽然以基本法律的形式确定了房屋承租人享有优先购买的权利，但无法使现有的物的租赁关系处于实质的稳定之中。如果从维护房屋租赁的稳定性和承租人的权益角度出发，为各国所普遍接受的“买卖不破租赁”原则即可实现此目的。在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。第四，立法背景已演变。房屋承租人的优先购买权是应我国建国初期房产资源匮乏的经济形势要求而产生的，随着我国市场经济改革的进一步深化以及商品化住房制度的建立，房产交易市场的繁荣为居住的实现提供了多种条件和方式，承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本的生活需要，而且市场经济发展所需求的意思自治和交易安全却恰恰是优先购权制度所压制的法律价值。 4
　　二、对房屋承租人优先购买权两种观点的评析
　　纵观上述反对与赞成的声音，虽然反对的理由有合理成分，但笔者更赞同保留房屋承租人的优先购买权制度。所有权的行使是所有人对物进行支配，体现其支配权的过程，具体地表现为所有人依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。所有权虽然是一种完全的支配权，但要在法律规定的范围内进行，不得滥用所有权损害社会公共利益和第三人利益，所以，所有权不受限制的理想从来就没有彻底地变为现实。“买卖不破租赁”原则也不可能完全替代房屋承租人优先购买权制度发挥效用，第三人从出租人手中购买房屋多半并不是再出租，而是出于居住、营业等需求，实质上房屋买卖后的租赁关系很难继续保持稳定的状态，对承租人而言，如没有优先购买权对出租人的约束，其合法权益很难得保护。现阶段，虽然房屋承租人优先购买权的立法背景发生了变化，但住房紧张的状况在商品房高房价的压力下必然出现反弹趋势，保留此项制度非常必要，至于立法本身存在的弊端，则可以通过正确认识优先购买权的效力、修正相关法律条文解决。
　　三、完善房屋承租人优先购买权制度的建议
　　（一）房屋承租人优先购买权的效力
　　房屋承租人的优先购买权是建立在先买权基础上的，先买权在我国现行立法也叫优先购买权，优先购买权既有物权效力的优先购买权，也有债权效力的优先购买权。物权的优先购买权可以对抗任何人，具有对世效力。债权的优先购买权只能在当事人间主张，不能对抗第三人。前文已述及房屋承租人的优先购买权的价值，笔者较同意给予承租人债权保护。基于债权的相对性，确立债权属性，意味着承租人的优先购买权的行使只影响承租人和出租人之间的法律关系，而对于第三人不产生约束力。在出租人尚未转移租赁房屋所有权时形成类似一物二卖关系，承租人的优先权应是优先于第三人取得物权，第三人可依其出租人之间债权合同主张不履行赔偿之诉。而在出租人已经转移房屋所有权的情况下，承租人得主张债之不履行赔偿之诉救济其优先利益。 5《合同法》中关于房屋承租人优先购买权的内容过于原则，但是最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题的解释》补充了相关内容，实现了法律体系内部的和谐统一。
　　（二）关于同等条件的司法判定
　　同等条件是指房屋出卖价格、支付方式、缔约考虑期限、附带的其他条件等方面对等。同等并非要求承租人承受的条件与第三人的完全相同，只要基本对等，并且不损害出租人的合法权益，不阻碍出租人与不特定第三人进行买卖房屋磋商即可。对于房屋价格的参照基准，有人建议对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖、借贷、商贸等经济往来利益等情况的，适用金钱折算法，承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权。 6鉴于人格利益商品化理念对于传统民法理念的突破，增加基于特定第三人产生的人格利益，转移到房屋价款之中，有其合理的部分，也符合市场经济规律的发展，但实践中应慎重审查出租人与特定第三人是否存在规避承租人优先购买权行使的情形。
　　（）关于损害承租人优先购买权的救济期限
　　除斥期间仅适用于形成权，期间届满权利当然消灭。据此，如将承租人的优先购买权定性为形成权，除斥期间届满后，承租人便不可主张权利，出租人仅因期间届满就能对抗承租人而无需提出其他抗辩理由，承租人的实体权利会消灭，并且除斥期间不适用中止、中断和延长的规定，这样不利于完整地保护承租人的权利。所以，对损害承租人优先购买权的救济期限应适用诉讼时效。《民法通则》规定普通诉讼时效为二年，考虑到救济期限太长不利于鼓励交易，太短不利于维护承租人的利益，所以建议适用一年的特殊诉讼时效。实践中可能存在出租人未通知承租人转让房屋，第三人又多次易手的情形，如承租人因自己的疏忽错过在合理期限内主张优先购买权，多年以后再主张，对出租人和第三人来说不公平，建议一年的诉讼时效从承租人知道其优先购买权被侵害之日起算，但从出租人与第三人签订房屋买卖合同或实际转让之日起不超过三年为宜。另外，《民法通则》第138条规定：“超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制”，适用诉讼时效相比较除斥期间而言有灵活之处，也给承租人的权利实现提供了多种可能。
　　（）对承租人的限制
　　1、承租人必须是基于居住与出租人建立租赁关系的，才享有优先购买权，出于商业和其他用途的不能享有。如此才符合承租人优先购买权制度侧重维护承租人的居住、生活、休憩利益的主旨。2、承租人优先购买权的效力只及于其承租范围内的房屋，按对“出租人出卖租赁房屋”的通常理解，承租人与未承租房屋部分没有太大的依赖关系，故不能主张优先购买权。3、承租人经出租人同意将房屋转租，从实际占有房屋和对房屋的依赖关系出发，由次承租人享有优先购买权较合理，但如果承租人转租未经出租人同意，承租人和次承租人都不应享有优先购买权。4、一个房屋上存在多个租赁关系时，房屋可分割出卖的，各承租人仅对承租的部分享有优先购买权，承租人就承租部分放弃优先购买权的，其他承租人对此不能主张优先购买权；不可分割的，各承租人能协商一致的按协商结果处理，不能协商一致的由承租房屋所占整体房屋比例最大的承租人享有整体房屋的优先购买权，若放弃则按比例大小依次类推。
　　（五）与其他权利冲突的解决
　　1、与善意第三人的买受权。《物权法》已将善意取得的范围扩展至不动产，在房屋出租人与善意第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，第三人取得房屋所有权。“两利相权取其重”，基于债权关系产生的承租人的优先购买权须让位于物权，据此，承租人不能再主张优先购买权，不能请求善意第三人返还房屋。2、与其他共有人的优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。3、与拍卖中最高竞价者的买受权。按最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，出租人用拍卖方式出卖房屋应提前通知享有优先购买权的承租人，承租人未到场的视为放弃。据此，承租人的优先购买权不能对抗拍卖中最高竞价者的买受权。承租人如到场参与拍卖，则成为竞买人，所享有的权利应当与其他竞买人无异。但有可能承租人因各种客观理由不能到现场参与竞买，应建议承租人享有报价的权利，如现场竞价低于承租人的报价，由承租人以报价买受房屋。

　　北安市法院 王胜宇
浙江省人民政府办公厅


浙江省人民政府办公厅关于印发《浙江省见义勇为人员奖励和保障工作若干规定》的通知
浙政办发〔2011〕90号
各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：
　　《浙江省见义勇为人员奖励和保障工作若干规定》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　
　　二○一一年八月二十五日

　　（此件公开发布）

　　
　　浙江省见义勇为人员奖励和保障工作若干规定


　　第一章总则

　　第一条为做好我省见义勇为行为确认以及见义勇为人员奖励和保障工作，根据《浙江省见义勇为人员奖励和保障条例》（以下简称《条例》），制定本规定。
　　第二条在本省行政区域内，对见义勇为行为的确认以及对见义勇为人员的奖励和保障，适用本规定。
　　本规定所称见义勇为人员，是指符合《条例》第二条第二款和第九条规定的见义勇为者。
　　第三条县级以上人民政府负责见义勇为人员的奖励和保障工作。
　　各级公安机关负责见义勇为行为确认等日常管理工作，同时负责协调、组织有关部门共同做好见义勇为人员奖励和保障工作。
　　民政、人力资源和社会保障、卫生、教育、财政、司法行政、建设、工商、税务、质监等有关部门依据各自职责，积极配合，做好见义勇为人员的奖励和保障工作。
　　第四条鼓励机关、团体、企事业单位、公民个人和港澳台同胞、海外华侨、国际友人以及见义勇为受益者捐赠财物，用于奖励见义勇为人员。
　　第五条新闻媒体应当及时宣传见义勇为先进事迹，见义勇为人员要求保密的，可以不公开宣传。
　　第六条县级以上人民政府应当将见义勇为经费列入财政预算，确保见义勇为人员奖励和保障工作的正常开展。
　　第七条见义勇为经费的具体用途为：
　　（一）本级人民政府对见义勇为人员的奖励和慰问；
　　（二）对见义勇为人员抢救治疗等费用的补助；
　　（三）对因见义勇为牺牲、伤残人员的抚恤和补助；
　　（四）对见义勇为人员及其家属的生活和就学困难等的补助；
　　（五）其他符合本规定应当支付的费用。
　　第八条见义勇为经费应当严格管理，实行专款专用，接受财政、审计部门的监督。
　　第九条鼓励设区市和有条件的县（市、区）依法设立见义勇为基金会。见义勇为基金会是依法自愿设立的非营利性法人，依据各自章程做好有关工作。
　　第二章确认
　　第十条见义勇为行为由行为发生地县级公安机关确认。
　　第十一条确认见义勇为行为，必须事实清楚、证明材料充分。
　　下列材料经公安机关调查核实，可以作为确认见义勇为行为的依据：
　　（一）公安、司法等机关提供的证明；
　　（二）乡镇人民政府（街道办事处）或者村（居）民委员会提供的证明；
　　（三）受益人提供的证明；
　　（四）其他组织或者个人提供的证明。
　　第十二条与见义勇为行为相关的组织和个人应当积极配合公安机关调查取证，提供有关线索或者证明材料。
　　第十三条见义勇为行为发生后，当事人或者其他组织和个人均可以向见义勇为发生地县级公安机关申请或者举荐确认见义勇为行为。
　　申请或者举荐时限为见义勇为行为发生之日起6个月；特殊情况经省公安厅批准，可以延长至1年。
　　第十四条公安机关对申请或者举荐确认见义勇为行为，经受理、调查取证、审批确认等程序，确认为见义勇为行为的，发给见义勇为人员或者其家属《见义勇为行为确认证书》；对未被确认为见义勇为行为的，发给《见义勇为行为调查结果通知书》。
　　第十五条见义勇为申请人或者举荐人对县级公安机关的确认结果有异议的，可以在接到《见义勇为行为调查结果通知书》之日起15日内，持《见义勇为行为调查结果通知书》和《申请复核确认见义勇为行为登记表》向上一级公安机关申请复核。上一级公安机关应当作出书面复核决定并通知原确认的公安机关。
　　第十六条见义勇为人员未提出申请也未被举荐的，县级公安机关根据调查认定的事实，认为符合规定条件的，可以直接予以确认。
　　第三章奖励
　　第十七条对见义勇为人员的奖励，经同级公安、人力资源和社会保障部门审核后，按照《条例》第十一条规定的权限，报县级以上人民政府审批。
　　第十八条见义勇为人员有下列情形之一的，经县级人民政府批准，给予嘉奖或者记三等功：
　　（一）同违法犯罪行为作斗争，事迹突出的；
　　（二）主动协助公安、司法机关追捕犯罪嫌疑人或者脱逃犯，事迹突出的；
　　（三）在排除治安灾害事故中，事迹突出的；
　　（四）在与突发性自然灾害作斗争中，事迹突出的；
　　（五）其他在法定和约定职责外，为保护国家、集体利益和他人的人身、财产安全，不顾个人安危，同违法犯罪行为作斗争或者抢险救灾，事迹突出的。
　　第十九条见义勇为人员有下列情形之一的，由县级人民政府推荐、申报，经设区市人民政府批准，给予记二等功：
　　（一）同违法犯罪行为作斗争，事迹特别突出的；
　　（二）主动协助公安、司法机关追捕犯罪嫌疑人或者脱逃犯，事迹特别突出的；
　　（三）在排除治安灾害事故中，事迹特别突出的；
　　（四）在与突发性自然灾害作斗争中，事迹特别突出的；
　　（五）其他在法定和约定职责外，为保护国家、集体利益和他人的人身、财产安全，不顾个人安危，同违法犯罪行为作斗争或者抢险救灾，事迹特别突出的。
　　第二十条见义勇为人员有下列情形之一的，由县级人民政府推荐并逐级上报省人民政府批准，给予记一等功、授予“浙江省见义勇为勇士”或者“浙江省见义勇为先进分子”荣誉称号：
　　（一）同违法犯罪行为作斗争，事迹特别突出，有重大贡献的；
　　（二）主动协助公安、司法机关追捕犯罪嫌疑人或者脱逃犯，事迹特别突出，有重大贡献的；
　　（三）在排除治安灾害事故中，事迹特别突出，有重大贡献的；
　　（四）在与突发性自然灾害作斗争中，事迹特别突出，有重大贡献的；
　　（五）其他在法定和约定职责外，为保护国家、集体利益和他人的人身、财产安全，不顾个人安危，同违法犯罪行为作斗争或者抢险救灾，事迹特别突出，有重大贡献的。
　　第二十一条对上述见义勇为人员，由县级以上人民政府颁发证书，并给予一定的物质奖励。物质奖励的具体方式和标准由各级人民政府自行确定。
　　对见义勇为人员按前款规定取得的奖金和奖品依法免予征收个人所得税。
　　第四章保障
　　第二十二条发现见义勇为受伤人员，任何组织和个人均有义务及时将其送至医疗机构救治。
　　第二十三条医疗机构和医护人员对见义勇为受伤人员应当及时积极组织抢救，实行先抢救治疗、后付费原则，不得以任何借口推诿、拒绝或者拖延。
　　第二十四条见义勇为伤亡人员的医疗费、误工费、丧葬费、残疾生活补助费和其他因见义勇为引起的合理费用，有加害人或者责任人的，经行为发生地县级公安机关、人民法院调解或者判决，由加害人或者责任人依法承担；有受益人的，受益人应当依法给予适当补偿；无加害人或者责任人，或者加害人或者责任人确实无力承担的，通过下列途径解决：
　　（一）参加社会保险的，由社会保险机构按规定支付。不足部分，所在单位为国家机关、国有企事业单位的，由所在单位支付；其他人员由行为发生地县级人民政府在见义勇为经费中支付。
　　（二）未参加社会保险的，所在单位为国家机关、财政拨款的事业单位（含社会团体）的，其费用由所在单位支付；其他单位或者无工作单位的，由行为发生地县级人民政府在见义勇为经费中支付。
　　第二十五条对本规定第二十四条规定的见义勇为伤亡人员的各项费用，由行为发生地县级公安机关监督加害人或者责任人及时支付。
　　见义勇为人员参加社会保险或者有工作单位的，行为发生地县级公安机关可以根据实际情况，书面通知社会保险机构或者见义勇为人员所在单位先行支付有关费用。
　　见义勇为人员未参加社会保险又无工作单位的，由行为发生地县级人民政府在见义勇为经费中先行支付有关费用。
　　先行支付的单位享有对加害人或者责任人的追偿权。
　　第二十六条见义勇为人员有工作单位的，因见义勇为误工、诊疗期间，其工资、奖金、各类福利待遇一律不变。
　　见义勇为人员无工作单位的，因见义勇为误工、诊疗期间，由行为发生地县级人民政府按照当地上一年度城镇居民人均可支配收入标准给予经济补助。
　　第二十七条有工作单位的见义勇为受伤人员，在医疗期满后构成伤残的，经当事人申请，其伤残待遇按照国家有关因公（工）受伤人员的规定办理：
　　（一）国家公务员以及参照公务员法管理单位的工作人员见义勇为伤残的，由民政部门参照《军人抚恤优待条例》和《伤残抚恤管理办法》的规定办理。
　　（二）各类企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织的职工和个体工商户及其雇工见义勇为伤残的，由人力资源和社会保障部门按照《工伤保险条例》的规定办理。
　　第二十八条无工作单位的见义勇为受伤人员，在医疗期满后构成伤残的，经当事人申请，其伤残待遇由民政部门按照《伤残抚恤管理办法》的规定办理。
　　第二十九条见义勇为牺牲人员符合烈士条件的，按照《烈士褒扬条例》的规定办理。
　　第三十条未能评定为烈士的见义勇为牺牲人员，有工作单位的，按照国家有关因公牺牲、因工死亡的规定办理：
　　（一）见义勇为牺牲人员是国家公务员或者参照公务员法管理单位的工作人员的，认定为因公牺牲，按照国家有关因公牺牲的规定办理并享受相关待遇；
　　（二）见义勇为牺牲人员是各类企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织的职工和个体工商户及其雇工的，认定为因工死亡，按照《工伤保险条例》的规定办理并享受相关待遇。
　　第三十一条未能评定为烈士的见义勇为牺牲人员，无工作单位的，其抚恤由民政部门参照《军人抚恤优待条例》关于因公牺牲的规定办理。
　　第三十二条见义勇为人员牺牲的，除法定抚恤外，按照以下规定对其遗属增发一次性抚恤金：
　　（一）评定为烈士的，由行为发生地县级民政部门按30万元标准发放；
　　（二）未能评定为烈士的，按20万元标准发放。牺牲人员是公务员或者参照公务员法管理单位的工作人员的，由其生前所在单位发放；牺牲人员是各类企业、事业单位、社会团体、民办非企业单位、基金会、律师事务所、会计师事务所等组织的职工和个体工商户及其雇工的，由行为发生地县级人民政府在见义勇为经费中发放；牺牲人员无工作单位的，由行为发生地县级民政部门发放。
　　第三十三条县级以上人民政府应当组织对见义勇为人员或者其遗属进行慰问和必要的补助，慰问金和补助金标准由各级人民政府自行确定。
　　第三十四条《条例》和本规定所列的奖金、奖品、慰问金、补助金和增发的一次性抚恤金等的发放对象：
　　（一）见义勇为人员的奖金、奖品、慰问金、补助金等发放给其本人。
　　（二）见义勇为人员牺牲的，相关奖金、奖品、慰问金、补助金和增发的一次性抚恤金等的发放对象，法规规章有明确规定的，从其规定；无明确规定的，参照《中华人民共和国继承法》关于遗产继承的相关规定发放给见义勇为牺牲人员的近亲属。
　　第三十五条因见义勇为受伤的人员，其健康状况不适合在原岗位工作的，用工单位应当为其调换适合的工作岗位；非因法定事由，用工单位不得解除劳动关系。
　　第三十六条见义勇为人员受伤致残后尚有一定劳动能力而无工作单位的，依据《中华人民共和国残疾人保障法》和所在地有关规定，由当地政府有关部门帮助解决就业；生活不能自理且家庭供养困难的，经本人申请，所在地县级民政部门批准，可以安置到社会福利机构供养。
　　第三十七条因见义勇为牺牲或者致残丧失劳动能力的人员，对其在劳动年龄内有劳动能力而未就业的父母、配偶或者子女，由人力资源和社会保障部门提供就业援助，优先安排政府出资开发的公益性岗位；愿意从事个体经营的，由工商、税务等部门给予优先办理证照、减免有关税费等优待。
　　第三十八条对获得省、设区市人民政府奖励的见义勇为人员本人和见义勇为牺牲或者致残人员的家属，由教育行政部门按照规定在中考、高考中给予照顾；对家庭经济困难的见义勇为人员及其子女，给予减免学杂费等就学资助，具体办法由省教育行政部门另行规定。
　　第三十九条获得省、设区市人民政府奖励的见义勇为人员享受同级劳动模范医疗待遇。
　　第四十条见义勇为人员及其亲属因见义勇为致使其人身、财产安全受到威胁或者遭受打击报复的，公安机关和其他有关机关应当及时依法处理。
　　见义勇为人员及其亲属因见义勇为行为遭受报复伤亡的，经设区市公安机关认定，参照本规定中见义勇为人员的待遇予以抚恤。
　　第四十一条见义勇为人员因见义勇为遭受人身损害或者财产损失请求法律援助的，法律援助机构应当提供法律援助。
　　第四十二条见义勇为牺牲人员的家属或者因见义勇为丧失劳动能力的人员，符合所在地廉租住房或者经济适用住房保障条件的，享有一次优先承租廉租住房或者购买经济适用住房的待遇。
　　第五章附则
　　第四十三条公民见义勇为，没有依法得到奖励和保障的，本人或者其家属有权向所在地县级以上人民政府申诉。
　　第四十四条本规定自发布之日起施行。