物权法第15条确定了物权变动与原因相区分的原则,与此同时,担保法第41条所规定的“抵押合同自登记之日起生效”即不再适用。我国物权法对于不动产抵押采取登记生效主义立法模式,而对动产抵押则采取登记对抗主义的立法模式。然而在实践生活中,有大量抵押物未经登记的不动产抵押合同存在,债权人如以此抵押合同向抵押人主张权利,在理论和实务上有如下问题需要厘清。

　　不动产抵押合同与抵押权登记的关系

　　欲正确理解不动产抵押合同与抵押权登记的关系,应当从区分原则入手。其基本含义可以归纳为二点:其一,物权变动的基础关系即原因行为、债权合同的成立,应当按照该行为成立的自身要件予以判断,而不能以物权变动是否成就作为判断标准；其二,物权变动必须以动产的交付与不动产登记为必要条件,而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。根据该原则,不动产抵押合同是从合同,是抵押权成立原因和基础行为,是必要条件。当事人双方订立了不动产抵押合同,种种原因决定未必进行登记,因此有了抵押合同不一定产生抵押权。反过来看,对不动产进行了登记,设定了抵押权,一定有抵押合同的存在,此时则不以抵押合同的书面性为限。

　　按照上述理解,不动产抵押合同与抵押权登记之间应当存在下述关系样态:一,合同生效并进行了登记,抵押权产生；二,合同生效但未登记；三,合同不成立且未登记；四,合同生效并进行登记后,合同被确认无效；五,合同生效后未经登记被确认无效；六,合同生效并进行登记后,合同解除；七,合同生效后未经登记,合同解除。

　　债权人就抵押合同所主张权利的性质

　　针对抵押物未经登记的不动产抵押合同,当主债务人不履行合同义务时,债权人往往将主债务人和抵押人一并起诉,以主合同和抵押合同主张权利,既要求主债务人履行债务,又要求处分抵押物以优先受偿债务,达到与实现抵押权相同的法律效果。此时,如果将债权人的请求理解为实现抵押权的话,按照物权法的规定,未办理登记,抵押权不成立,则债权人欲实现抵押权只能先请求抵押人协助其办理登记。在债权人的请求中,既有债务人履行债务的给付请求,又有抵押人协助登记的行为给付请求。在司法实践中一般有二种处理方式,一是判令债务人履行债务的同时,协助债权人办理登记,另外则是告知债权人择一请求起诉,二者不能合并。无论哪一种解决方式,均无法一次性实现订立抵押合同的目的——即当债务人逾期不履行债务时,处分抵押物从而优先受偿。如果设定抵押的目的必须通过二次诉讼来实现的话,如此低下的效率想必与当事人发生交易时的初衷是大为悖离的。

　　笔者认为,抵押合同是一种债权文书,因主债务人不履行主债务,债权人的上述请求权应为基于债权合同的请求权。其一为请求协助登记的请求权；其二为要求抵押人处分抵押物以优先受偿的请求权；其三如果不能处分抵押物则有要求抵押人承担因抵押权不成立赔偿损失的违约责任。由于第一种请求权对于债权的实现多了一道程序,所以债权人在实务中一般不行使。因此,债权人就抵押合同直接主张抵押人承担继续履行、赔偿损失等法律责任的情形尤为多见。

　　不动产抵押人应承担的法律责任

　　在抵押物上不存其他物权时,抵押人仍应按照抵押合同的约定承担继续履行的违约责任,处分抵押物并就所得价款优先向债权人为清偿。当抵押物上已设定其他物权时,抵押人则须向债权人承担,赔偿债权人因债务人不履行债务且不能处分抵押物而导致的损失。

　　以上讨论的情形是抵押合同有效情况下抵押人的法律责任,那么当抵押合同不成立、无效或解除后抵押人又承担何种法律责任呢?由于这三种情形的法律后果均导致损害赔偿责任的产生,因此,上述担保法司法解释的第7、8条中,区分债权人、债务人和担保人的过错而规定的损害赔偿责任可资参考。但应当明确的是,抵押人对于抵押合同不成立有过错,应当承担的是缔约过失责任。

　　在司法实践中,最有争议者在于抵押合同无效后抵押人所应承担的法律责任。担保法司法解释中区分了债权人、债务人和抵押人对于导致抵押合同无效的过错程度,三者在此基础之上承担不同的民事责任。但是,这种处理方式显然忽略了因债务人、抵押人自身过错而导致担保合同无效的情形,债权人不能得到有效清偿的后果,这种后果实际是与当事人订立抵押合同的目的相违背的。

　　综上,债权人就未进行登记的不动产抵押合同主张权利,应有如下要点:一,合同有效,合同约定的标的物之上未设立其他物权的,抵押人承担处分抵押物优先清偿债务的违约责任；二,合同有效,合同约定的标的物之上已设立其他物权的,抵押人向债权人承担损害赔偿责任；三,合同不成立,抵押人向债权人承担缔约过失责任；四,合同解除的,抵押人参照上述1、2点向债权人承担担保责任；五,合同无效,抵押人按照与债权人、债务人的过错程度向债权人承担损害赔偿责任,但应受到最高人民法院法释(2000)44号、关于适用担保法的司法解释第7、8条的限制。
北京市人民政府


北京市重点保护陆生野生动物造成损失补偿办法

北京市人民政府令第211号


　　《北京市重点保护陆生野生动物造成损失补偿办法》已经2009年1月20日市人民政府第26次常务会议审议通过，现予公布，自2009年4月1日起施行。

　 　　　市　长 郭金龙
　　 二〇〇九年二月二日

北京市重点保护陆生野生动物造成损失补偿办法

　　第一条　为补偿单位和个人因保护国家和本市重点保护陆生野生动物造成的损失，预防和控制野生动物危害，根据《中华人民共和国野生动物保护法》和《中华人民共和国陆生野生动物保护实施条例》，制定本办法。

　　第二条　在本市行政区域内，受到本市确定给予补偿的陆生野生动物（以下简称野生动物）造成损失的单位和个人，可以依照本办法申请补偿。

　　前款所称确定给予补偿的野生动物范围，由市园林绿化行政主管部门根据国家和本市“重点保护陆生野生动物名录”确定并向社会公布。

　　第三条　市园林绿化行政主管部门负责全市野生动物造成损失补偿的组织指导和监督工作。

　　区（县）林业行政主管部门负责本行政区域内野生动物造成损失的认定、核实和补偿工作。

　　乡（镇）人民政府、街道办事处应当做好野生动物造成损失情况的调查工作，村民委员会、居民委员会配合做好相关工作。

　　第四条　市和区（县）人民政府应当将野生动物造成损失的预防控制、宣传培训和损失补偿等经费列入本级财政预算。

　　野生动物造成财产损失的补偿费用，由区（县）财政负担。发生较大范围野生动物损害造成较大数额财产损失的，市级财政对相关区（县）给予适当补助。

　　第五条　市园林绿化行政主管部门和区（县）林业行政主管部门应当做好下列工作，预防和控制野生动物可能造成的损失：

　　（一）组织开展相关野生动物物种资源调查，制定防范措施；

　　（二）设置警示牌，发放宣传手册，利用电视、广播、报刊宣传野生动物保护的法律法规和保护防护知识；

　　（三）组织开展有关野生动物生物习性、防护技术等内容的培训工作；

　　（四）研究并综合运用预防和控制野生动物可能造成损失的工程技术和生物技术。

　　对采取有效防护措施的单位和个人，市园林绿化行政主管部门和区（县）林业行政主管部门应给予扶持。

　　第六条　当事人发现野生动物造成农作物损毁、圈养的家禽家畜受伤或者死亡的，应当在5个工作日内向当地乡（镇）人民政府或者街道办事处提出补偿申请。

　　当事人提出补偿申请，应当填写全市统一制式的申请表，并提交下列材料：

　　（一）损失的财产种类、数量、所在地点等基本情况的说明；

　　（二）财产损失现场情况的证明材料；

　　（三）采取预防控制措施的证明材料。

　　第七条　接到补偿申请的乡（镇）人民政府或者街道办事处应当在3个工作日内到现场进行调查；损失情况调查清楚的，应当提出初步处理意见，并在5个工作日内将补偿申请相关材料和初步处理意见一并转报本区（县）林业行政主管部门。

　　第八条　区（县）林业行政主管部门收到申请材料后，应当及时进行核查确认，在10个工作日内提出补偿或者不予补偿的意见，并将意见内容在本部门网站和损害事件发生地村民委员会、居民委员会现场进行公示，公示期为10个工作日。

　　公示期内，对公示内容有异议的，可以向当地区（县）林业行政主管部门或者市园林绿化行政主管部门提出。区（县）林业行政主管部门或者市园林绿化行政主管部门应当及时进行调查核实；必要时，可以重新组织调查。

　　公示期满，没有异议的，由损害事件发生地区（县）林业行政主管部门做出补偿决定，向申请人一次性发放补偿费。

　　第九条　野生动物造成财产损失的补偿费，根据预防控制措施采取情况，按照以下规定计算：

　　（一）农作物损失，按照核实的损失量和当地区（县）上一年度该类农作物的市场平均价格计算，补偿全部损失的60%至80%；

　　（二）家禽家畜受伤的，补偿实际发生治疗费的50%至70%，最高额不超过该类家禽家畜价值的50%；

　　（三）家禽家畜死亡的，补偿费按该类家禽家畜当时的市场价格计算，补偿全部损失的60%至80%。

　　第十条　因保护重点保护陆生野生动物造成损失，导致家庭生活困难的，可以依法向当地民政部门申请救助。符合社会救助条件的，当地民政部门应当适时给予救助。

　　第十一条　财政、审计和监察部门应当对野生动物造成损失的补偿、调查勘验、宣传培训、预防控制等工作经费的使用情况加强监督检查。

　　第十二条　国家工作人员违反本办法规定，有下列情形之一的，由其主管部门或者监察机关给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法查处：

　　（一）刁难、拖延、不按规定时限调查野生动物造成损害事件或者发放补偿费，造成严重后果的；

　　（二）徇私舞弊，为他人虚报、冒领补偿费提供帮助的；

　　（三）渎职、失职，造成补偿费被冒领的；

　　（四）贪污挪用补偿费的。

　　第十三条　虚报、冒领补偿费的，由区（县）林业行政主管部门予以警告，责令退回；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　当事人拒不退回的，由当地乡（镇）人民政府或者街道办事处负责追回。

　　第十四条　野生动物造成人身伤亡的，由市园林绿化行政主管部门会同市财政部门参照本办法有关规定予以适当补偿。

　　第十五条　本办法自2009年4月1日起施行。