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机动车维修管理规定

时间:2024-06-26 12:33:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9548
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机动车维修管理规定

交通部


中华人民共和国交通部令

2005年第7号



机动车维修管理规定

《机动车维修管理规定》已于2005年6月3日经第11次部务会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。


部长 张春贤
二○○五年六月二十四日



机动车维修管理规定

第一章 总 则

第一条 为规范机动车维修经营活动,维护机动车维修市场秩序,保护机动车维修各方当事人的合法权益,保障机动车运行安全,保护环境,节约能源,促进机动车维修业的健康发展,根据《中华人民共和国道路运输条例》及有关法律、行政法规的规定,制定本规定。
第二条 从事机动车维修经营的,应当遵守本规定。
本规定所称机动车维修经营,是指以维持或者恢复机动车技术状况和正常功能,延长机动车使用寿命为作业任务所进行的维护、修理以及维修救援等相关经营活动。
第三条 机动车维修经营者应当依法经营,诚实信用,公平竞争,优质服务。
第四条 机动车维修管理,应当公平、公正、公开和便民。
第五条 任何单位和个人不得封锁或者垄断机动车维修市场。
鼓励机动车维修企业实行集约化、专业化、连锁经营,促进机动车维修业的合理分工和协调发展。
鼓励推广应用机动车维修环保、节能、不解体检测和故障诊断技术,推进行业信息化建设和救援、维修服务网络化建设,提高机动车维修行业整体素质,满足社会需要。
第六条 交通部主管全国机动车维修管理工作。
县级以上地方人民政府交通主管部门负责组织领导本行政区域的机动车维修管理工作。
县级以上道路运输管理机构负责具体实施本行政区域内的机动车维修管理工作。

第二章 经营许可

第七条 机动车维修经营依据维修车型种类、服务能力和经营项目实行分类许可。
机动车维修经营业务根据维修对象分为汽车维修经营业务、危险货物运输车辆维修经营业务、摩托车维修经营业务和其他机动车维修经营业务四类。
汽车维修经营业务、其他机动车维修经营业务根据经营项目和服务能力分为一类维修经营业务、二类维修经营业务和三类维修经营业务。
摩托车维修经营业务根据经营项目和服务能力分为一类维修经营业务和二类维修经营业务。
第八条 获得一类汽车维修经营业务、一类其他机动车维修经营业务许可的,可以从事相应车型的整车修理、总成修理、整车维护、小修、维修救援、专项修理和维修竣工检验工作;获得二类汽车维修经营业务、二类其他机动车维修经营业务许可的,可以从事相应车型的整车修理、总成修理、整车维护、小修、维修救援和专项修理工作;获得三类汽车维修经营业务、三类其他机动车维修经营业务许可的,可以分别从事发动机、车身、电气系统、自动变速器维修及车身清洁维护、涂漆、轮胎动平衡和修补、四轮定位检测调整、供油系统维护和油品更换、喷油泵和喷油器维修、曲轴修磨、气缸镗磨、散热器(水箱)、空调维修、车辆装潢(蓬布、坐垫及内装饰)、车辆玻璃安装等专项工作。
第九条 获得一类摩托车维修经营业务许可的,可以从事摩托车整车修理、总成修理、整车维护、小修、专项修理和竣工检验工作;获得二类摩托车维修经营业务许可的,可以从事摩托车维护、小修和专项修理工作。
第十条 获得危险货物运输车辆维修经营业务许可的,除可以从事危险货物运输车辆维修经营业务外,还可以从事一类汽车维修经营业务。
第十一条 申请从事汽车维修经营业务或者其他机动车维修经营业务的,应当符合下列条件:
(一)有与其经营业务相适应的维修车辆停车场和生产厂房。租用的场地应当有书面的租赁合同,且租赁期限不得少于1年。停车场和生产厂房面积按照国家标准《汽车维修业开业条件》(GB/T16739)相关条款的规定执行。
(二)有与其经营业务相适应的设备、设施。所配备的计量设备应当符合国家有关技术标准要求,并经法定检定机构检定合格。从事汽车维修经营业务的设备、设施的具体要求按照国家标准《汽车维修业开业条件》(GB/T16739)相关条款的规定执行;从事其他机动车维修经营业务的设备、设施的具体要求,参照国家标准《汽车维修业开业条件》(GB/T16739)执行,但所配备设施、设备应与其维修车型相适应。
(三)有必要的技术人员:
1.从事一类和二类维修业务的应当各配备至少1名技术负责人员和质量检验人员。技术负责人员应当熟悉汽车或者其他机动车维修业务,并掌握汽车或者其他机动车维修及相关政策法规和技术规范;质量检验人员应当熟悉各类汽车或者其他机动车维修检测作业规范,掌握汽车或者其他机动车维修故障诊断和质量检验的相关技术,熟悉汽车或者其他机动车维修服务收费标准及相关政策法规和技术规范。技术负责人员和质量检验人员总数的60%应当经全国统一考试合格。
2.从事一类和二类维修业务的应当各配备至少1名从事机修、电器、钣金、涂漆的维修技术人员;从事机修、电器、钣金、涂漆的维修技术人员应当熟悉所从事工种的维修技术和操作规范,并了解汽车或者其他机动车维修及相关政策法规。机修、电器、钣金、涂漆维修技术人员总数的40%应当经全国统一考试合格。
3.从事三类维修业务的,按照其经营项目分别配备相应的机修、电器、钣金、涂漆的维修技术人员;从事发动机维修、车身维修、电气系统维修、自动变速器维修的,还应当配备技术负责人员和质量检验人员。技术负责人员、质量检验人员及机修、电器、钣金、涂漆维修技术人员总数的40%应当经全国统一考试合格。
(四)有健全的维修管理制度。包括质量管理制度、安全生产管理制度、车辆维修档案管理制度、人员培训制度、设备管理制度及配件管理制度。具体要求按照国家标准《汽车维修业开业条件》(GB/T16739)相关条款的规定执行。
(五)有必要的环境保护措施。具体要求按照国家标准《汽车维修业开业条件》(GB/T16739)相关条款的规定执行。
第十二条 从事危险货物运输车辆维修的汽车维修经营者,除具备汽车维修经营一类维修经营业务的开业条件外,还应当具备下列条件:
(一)有与其作业内容相适应的专用维修车间和设备、设施,并设置明显的指示性标志;
(二)有完善的突发事件应急预案,应急预案包括报告程序、应急指挥以及处置措施等内容;
(三)有相应的安全管理人员;
(四)有齐全的安全操作规程。
本规定所称危险货物运输车辆维修,是指对运输易燃、易爆、腐蚀、放射性、剧毒等性质货物的机动车维修,不包含对危险货物运输车辆罐体的维修。
第十三条 申请从事摩托车维修经营的,应当符合下列条件:
(一)有与其经营业务相适应的摩托车维修停车场和生产厂房。租用的场地应有书面的租赁合同,且租赁期限不得少于1年。停车场和生产厂房的面积按照国家标准《摩托车维修业开业条件》(GB/T18189)相关条款的规定执行。
(二)有与其经营业务相适应的设备、设施。所配备的计量设备应符合国家有关技术标准要求,并经法定检定机构检定合格。具体要求按照国家标准《摩托车维修业开业条件》(GB/T18189)相关条款的规定执行。
(三)有必要的技术人员:
1.从事一类维修业务的应当至少有1名质量检验人员。质量检验人员应当熟悉各类摩托车维修检测作业规范,掌握摩托车维修故障诊断和质量检验的相关技术,熟悉摩托车维修服务收费标准及相关政策法规和技术规范。质量检验人员总数的60%应当经全国统一考试合格。
2.按照其经营业务分别配备相应的机修、电器、钣金、涂漆的维修技术人员。机修、电器、钣金、涂漆的维修技术人员应当熟悉所从事工种的维修技术和操作规范,并了解摩托车维修及相关政策法规。机修、电器、钣金、涂漆维修技术人员总数的30%应当经全国统一考试合格。
(四)有健全的维修管理制度。包括质量管理制度、安全生产管理制度、摩托车维修档案管理制度、人员培训制度、设备管理制度及配件管理制度。具体要求按照国家标准《摩托车维修业开业条件》(GB/T18189)相关条款的规定执行。
(五)有必要的环境保护措施。具体要求按照国家标准《摩托车维修业开业条件》(GB/T18189)相关条款的规定执行。
第十四条 申请从事机动车维修经营的,应当向所在地的县级道路运输管理机构提出申请,并提交下列材料:
(一)《交通行政许可申请书》;
(二)经营场地、停车场面积材料、土地使用权及产权证明复印件;
(三)技术人员汇总表及相应职业资格证明;
(四)维修检测设备及计量设备检定合格证明复印件;
(五)按照汽车、其他机动车、危险货物运输车辆、摩托车维修经营,分别提供本规定第十一条、第十二条、第十三条规定条件的其他相关材料。
第十五条 道路运输管理机构应当按照《中华人民共和国道路运输条例》和《交通行政许可实施程序规定》规范的程序实施机动车维修经营的行政许可。
第十六条 道路运输管理机构对机动车维修经营申请予以受理的,应当自受理申请之日起15日内作出许可或者不予许可的决定。符合法定条件的,道路运输管理机构作出准予行政许可的决定,向申请人出具《交通行政许可决定书》,在10日内向被许可人颁发机动车维修经营许可证件,明确许可事项;不符合法定条件的,道路运输管理机构作出不予许可的决定,向申请人出具《不予交通行政许可决定书》,说明理由,并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
机动车维修经营者应当持机动车维修经营许可证件依法向工商行政管理机关办理有关登记手续。
第十七条 申请机动车维修连锁经营服务网点的,可由机动车维修连锁经营企业总部向连锁经营服务网点所在地县级道路运输管理机构提出申请,提交下列材料,并对材料真实性承担相应的法律责任:
(一)机动车维修连锁经营企业总部机动车维修经营许可证件复印件;
(二)连锁经营协议书副本;
(三)连锁经营的作业标准和管理手册;
(四)连锁经营服务网点符合机动车维修经营相应开业条件的承诺书。
道路运输管理机构在查验申请资料齐全有效后,应当场或在5日内予以许可,并发给相应许可证件。连锁经营服务网点的经营许可项目应当在机动车维修连锁经营企业总部许可项目的范围内。
第十八条 机动车维修经营许可证件实行有效期制。从事一、二类汽车维修业务和一类摩托车维修业务的证件有效期为6年;从事三类汽车维修业务、二类摩托车维修业务及其他机动车维修业务的证件有效期为3年。
机动车维修经营许可证件由各省、自治区、直辖市道路运输管理机构统一印制并编号,县级道路运输管理机构按照规定发放和管理。
第十九条 机动车维修经营者应当在许可证件有效期届满前30日到作出原许可决定的道路运输管理机构办理换证手续。
第二十条 机动车维修经营者变更许可事项的,应当按照本章有关规定办理行政许可事宜。
机动车维修经营者变更名称、法定代表人、地址等事项的,应当向作出原许可决定的道路运输管理机构备案。
机动车维修经营者需要终止经营的,应当在终止经营前30日告知作出原许可决定的道路运输管理机构办理注销手续。

第三章 维修经营

第二十一条 机动车维修经营者应当按照经批准的行政许可事项开展维修服务。
第二十二条 机动车维修经营者应当将机动车维修经营许可证件和《机动车维修标志牌》(见附件1)悬挂在经营场所的醒目位置。
《机动车维修标志牌》由机动车维修经营者按照统一式样和要求自行制作。
第二十三条 机动车维修经营者不得擅自改装机动车,不得承修已报废的机动车,不得利用配件拼装机动车。
托修方要改变机动车车身颜色,更换发动机、车身和车架的,应当按照有关法律、法规的规定办理相关手续,机动车维修经营者在查看相关手续后方可承修。
第二十四条 机动车维修经营者应当加强对从业人员的安全教育和职业道德教育,确保安全生产。
机动车维修从业人员应当执行机动车维修安全生产操作规程,不得违章作业。
第二十五条 机动车维修产生的废弃物,应当按照国家的有关规定进行处理。
第二十六条 机动车维修经营者应当公布机动车维修工时定额和收费标准,合理收取费用。
机动车维修工时定额可按各省机动车维修协会等行业中介组织统一制定的标准执行,也可按机动车维修经营者报所在地道路运输管理机构备案后的标准执行,也可按机动车生产厂家公布的标准执行。当上述标准不一致时,优先适用机动车维修经营者备案的标准。
机动车维修经营者应当将其执行的机动车维修工时单价标准报所在地道路运输管理机构备案。
机动车生产厂家在新车型投放市场后一个月内,有义务向社会公布其维修技术资料和工时定额。
第二十七条 机动车维修经营者应当使用规定的结算票据,并向托修方交付维修结算清单。维修结算清单中,工时费与材料费应分项计算。维修结算清单格式和内容由省级道路运输管理机构制定。
机动车维修经营者不出具规定的结算票据和结算清单的,托修方有权拒绝支付费用。
第二十八条 机动车维修经营者应当按照规定,向道路运输管理机构报送统计资料。
道路运输管理机构应当为机动车维修经营者保守商业秘密。
第二十九条 机动车维修连锁经营企业总部应当按照统一采购、统一配送、统一标识、统一经营方针、统一服务规范和价格的要求,建立连锁经营的作业标准和管理手册,加强对连锁经营服务网点经营行为的监管和约束,杜绝不规范的商业行为。


第四章 质量管理

第三十条 机动车维修经营者应当按照国家、行业或者地方的维修标准和规范进行维修。尚无标准或规范的,可参照机动车生产企业提供的维修手册、使用说明书和有关技术资料进行维修。
第三十一条 机动车维修经营者不得使用假冒伪劣配件维修机动车。
机动车维修经营者应当建立采购配件登记制度,记录购买日期、供应商名称、地址、产品名称及规格型号等,并查验产品合格证等相关证明。
机动车维修经营者对于换下的配件、总成,应当交托修方自行处理。
机动车维修经营者应当将原厂配件、副厂配件和修复配件分别标识,明码标价,供用户选择。
第三十二条 机动车维修经营者对机动车进行二级维护、总成修理、整车修理的,应当实行维修前诊断检验、维修过程检验和竣工质量检验制度。
承担机动车维修竣工质量检验的机动车维修企业或机动车综合性能检测机构应当使用符合有关标准并在检定有效期内的设备,按照有关标准进行检测,如实提供检测结果证明,并对检测结果承担法律责任。
第三十三条 机动车维修竣工质量检验合格的,维修质量检验人员应当签发《机动车维修竣工出厂合格证》(见附件2);未签发机动车维修竣工出厂合格证的机动车,不得交付使用,车主可以拒绝交费或接车。
机动车维修竣工出厂合格证由省级道路运输管理机构统一印制和编号,县级道路运输管理机构按照规定发放和管理。
禁止伪造、倒卖、转借机动车维修竣工出厂合格证。
第三十四条 机动车维修经营者对机动车进行二级维护、总成修理、整车修理的,应当建立机动车维修档案。机动车维修档案主要内容包括:维修合同、维修项目、具体维修人员及质量检验人员、检验单、竣工出厂合格证(副本)及结算清单等。
机动车维修档案保存期为二年。
第三十五条 道路运输管理机构应当加强对机动车维修专业技术人员的管理,严格执行专业技术人员考试和管理制度。
机动车维修专业技术人员考试及管理具体办法另行制定。
第三十六条 道路运输管理机构应当加强对机动车维修经营的质量监督和管理工作,可委托具有法定资格的机动车维修质量监督检验中心,对机动车维修质量进行监督检验。
第三十七条 机动车维修实行竣工出厂质量保证期制度。
汽车和危险货物运输车辆整车修理或总成修理质量保证期为车辆行驶20000公里或者100日;二级维护质量保证期为车辆行驶5000公里或者30日;一级维护、小修及专项修理质量保证期为车辆行驶2000公里或者10日。
摩托车整车修理或者总成修理质量保证期为摩托车行驶7000公里或者80日;维护、小修及专项修理质量保证期为摩托车行驶800公里或者10日。
其他机动车整车修理或者总成修理质量保证期为机动车行驶6000公里或者60日;维护、小修及专项修理质量保证期为机动车行驶700公里或者7日。
质量保证期中行驶里程和日期指标,以先达到者为准。
机动车维修质量保证期,从维修竣工出厂之日起计算。
第三十八条 在质量保证期和承诺的质量保证期内,因维修质量原因造成机动车无法正常使用,且承修方在3日内不能或者无法提供因非维修原因而造成机动车无法使用的相关证据的,机动车维修经营者应当及时无偿返修,不得故意拖延或者无理拒绝。
在质量保证期内,机动车因同一故障或维修项目经两次修理仍不能正常使用的,机动车维修经营者应当负责联系其他机动车维修经营者,并承担相应修理费用。
第三十九条 机动车维修经营者应当公示承诺的机动车维修质量保证期。所承诺的质量保证期不得低于第三十七条的规定。
第四十条 道路运输管理机构应当受理机动车维修质量投诉,积极按照维修合同约定和相关规定调解维修质量纠纷。
第四十一条 机动车维修质量纠纷双方当事人均有保护当事车辆原始状态的义务。必要时可拆检车辆有关部位,但双方当事人应同时在场,共同认可拆检情况。
第四十二条 对机动车维修质量的责任认定需要进行技术分析和鉴定,且承修方和托修方共同要求道路运输管理机构出面协调的,道路运输管理机构应当组织专家组或委托具有法定检测资格的检测机构作出技术分析和鉴定。鉴定费用由责任方承担。
第四十三条 对机动车维修经营者实行质量信誉考核制度。机动车维修质量信誉考核办法另行制定。
机动车维修质量信誉考核内容应当包括经营者基本情况、经营业绩(含奖励情况)、不良记录等。
第四十四条 道路运输管理机构应当建立机动车维修企业诚信档案。机动车维修质量信誉考核结果是机动车维修诚信档案的重要组成部分。
道路运输管理机构建立的机动车维修企业诚信信息,除涉及国家秘密、商业秘密外,应当依法公开,供公众查阅。

第五章 监督检查

第四十五条 道路运输管理机构应当加强对机动车维修经营活动的监督检查。
道路运输管理机构的工作人员应当严格按照职责权限和程序进行监督检查,不得滥用职权、徇私舞弊,不得乱收费、乱罚款。
第四十六条 道路运输管理机构应当积极运用信息化技术手段,科学、高效地开展机动车维修管理工作。
第四十七条 道路运输管理机构的执法人员在机动车维修经营场所实施监督检查时,应当有2名以上人员参加,并向当事人出示交通部监制的交通行政执法证件。
道路运输管理机构实施监督检查时,可以采取下列措施:
(一)询问当事人或者有关人员,并要求其提供有关资料;
(二)查询、复制与违法行为有关的维修台帐、票据、凭证、文件及其他资料,核对与违法行为有关的技术资料;
(三)在违法行为发现场所进行摄影、摄像取证;
(四)检查与违法行为有关的维修设备及相关机具的有关情况。
检查的情况和处理结果应当记录,并按照规定归档。当事人有权查阅监督检查记录。
第四十八条 从事机动车维修经营活动的单位和个人,应当自觉接受道路运输管理机构及其工作人员的检查,如实反映情况,提供有关资料。

第六章 法律责任

第四十九条 违反本规定,有下列行为之一,擅自从事机动车维修相关经营活动的,由县级以上道路运输管理机构责令其停止经营;有违法所得的,没收违法所得,处违法所得2倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,处2万元以上5万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未取得机动车维修经营许可,非法从事机动车维修经营的;
(二)使用无效、伪造、变造机动车维修经营许可证件,非法从事机动车维修经营的;
(三)超越许可事项,非法从事机动车维修经营的。
第五十条 违反本规定,机动车维修经营者非法转让、出租机动车维修经营许可证件的,由县级以上道路运输管理机构责令停止违法行为,收缴转让、出租的有关证件,处以2000元以上1万元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得。
对于接受非法转让、出租的受让方,应当按照第四十九条的规定处罚。
第五十一条 违反本规定,机动车维修经营者使用假冒伪劣配件维修机动车,承修已报废的机动车或者擅自改装机动车的,由县级以上道路运输管理机构责令改正,并没收假冒伪劣配件及报废车辆;有违法所得的,没收违法所得,处违法所得2倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,处2万元以上5万元以下的罚款,没收假冒伪劣配件及报废车辆;情节严重的,由原许可机关吊销其经营许可;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十二条 违反本规定,机动车维修经营者签发虚假或者不签发机动车维修竣工出厂合格证的,由县级以上道路运输管理机构责令改正;有违法所得的,没收违法所得,处以违法所得2倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足3000元的,处以5000元以上2万元以下的罚款;情节严重的,由许可机关吊销其经营许可;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十三条 违反本规定,有下列行为之一的,由县级以上道路运输管理机构责令其限期整改;限期整改不合格的,予以通报:
(一)机动车维修经营者未按照规定执行机动车维修质量保证期制度的;
(二)机动车维修经营者未按照有关技术规范进行维修作业的;
(三)伪造、转借、倒卖机动车维修竣工出厂合格证的;
(四)机动车维修经营者只收费不维修或者虚列维修作业项目的;
(五)机动车维修经营者未在经营场所醒目位置悬挂机动车维修经营许可证件和机动车维修标志牌的;
(六)机动车维修经营者未在经营场所公布收费项目、工时定额和工时单价的;
(七)机动车维修经营者超出公布的结算工时定额、结算工时单价向托修方收费的;
(八)机动车维修经营者不按照规定建立维修档案和报送统计资料的;
(九)违反本规定其他有关规定的。
第五十四条 违反本规定,道路运输管理机构的工作人员有下列情形之一的,由同级地方人民政府交通主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)不按照规定的条件、程序和期限实施行政许可的;
(二)参与或者变相参与机动车维修经营业务的;
(三)发现违法行为不及时查处的;
(四)索取、收受他人财物或谋取其他利益的;
(五)其他违法违纪行为。

第七章 附 则

第五十五条 外商在中华人民共和国境内申请中外合资、中外合作、独资形式投资机动车维修经营的,应同时遵守《外商投资道路运输业管理规定》及相关法律、法规的规定。
第五十六条 机动车维修经营许可证件等相关证件工本费收费标准由省级人民政府财政部门、价格主管部门会同同级交通主管部门核定。
第五十七条 本规定自2005年8月1日起施行。经商国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局同意,1986年12月12日交通部、原国家经委、原国家工商行政管理局发布的《汽车维修行业管理暂行办法》同时废止,1991年4月10日交通部颁布的《汽车维修质量管理办法》同时废止。



附件

http://www.moc.gov.cn/zhengwu/jiaotongbl/P020050707391669377874.doc


审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用

肖 文


  一、商品房买卖合同的效力问题
  对商品房预售合同的效力问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。
五、审判实践中的几点做法:
1、对开发商开发的房屋质量问题,审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件,当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时,抓住主要矛盾,有的放矢地做工作,才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案,原告提起的诉讼请求有十一项,但经过与合同对比分析,合法的请求只有三项,而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点,法官有针对性地做双方当事人的工作,很快促成双方达成调解协议。

批转市征地办公室《关于国家基本建设征用农田试行“包征”办法的请示》

天津市政府


批转市征地办公室《关于国家基本建设征用农田试行“包征”办法的请示》
天津市政府



各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
市人民政府同意市征地办公室《关于国家基本建设征用农田试行“包征”办法的请示》,现发给你们试行。

关于国家基本建设征用农田试行“包征”办法的请示
市人民政府:
我市征地工作,经过贯彻执行《国家建设征用土地条例》和《天津市实施“国家建设征用土地条例”试行办法》,较前几年有了很大改进,但由于各级征地管理部门力量薄弱,除重点工程外,一般建设项目的征地工作仍由当事双方直接协商有关补偿、安置条件,常常贻误建设施工,且
违反政策的情况屡有发生。为了适应基本建设管理体制改革,减轻用地单位工作负担,加快基本建设工程征地进度,缩短各项建设的前期准备工作时间,根据国务院关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定的精神,拟对我市征用农田试行“包征”办法,做为进一步落实《天
津市实施“国家建设征用土地条例”试行办法》的具体措施和实行征地费用包干使用的过渡办法。具体办法如下:
一、改变征地工作由用地单位与被征地单位直接协议的作法。征地工作在规划管理部门核定征地范围和数量后,统一由所在区、县人民政府进行“包征”。区、县人民政府对所征土地类别、产值、地上物等进行详细调查、登记,做好村队思想工作,按照有关政府,组织征地双方签订拆
迁、安置、补偿协议,办理有关手续,并监督落实。
二、实行“包征”后,用地单位除履行协议条款,按规定支付各项征地补偿费外,另向区、县征地管理部门缴纳管理费,其金额为征地费用总额(不含新园田开发费)5%,由征地费列支。征地管理费为地方财政预算外资金,在建设银行设立帐户接受监督检查,专款专用,其中60%
由区、县人民政府使用,40%由市统一调剂使用。主要用于征地宣传、会议、车辆、办公、奖励、业务培训等费用的补贴以及经批准的其他有关需要的开支。
三、为适应“包征”任务,各区、县人民政府应充实加强征地工作力量。经调配仍不足时,可根据任务情况临时招聘协勤人员,其工资及福利待遇等由征地管理费中列支。
四、本办法从市人民政府批准之日起,在东郊区、西郊区、南郊区、北郊区、塘沽区试行,其他区、县执行“包征”办法的时间,以及正在办理中的征地件的处理,由市征地办公室根据情况确定。
以上如无不妥,请批转执行。



1984年12月17日