客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例：

　　2008年12月20日，马女士委托一家中介公司（以下简称“该中介”）出售上海市镇宁路一套房屋，挂牌价格为654万，签署了《房地产出售独家委托协议》，协议约定代理期限3个月，代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋，但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买，双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》，合同价格为620万元，马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
　　后该中介找到马女士要求支付佣金，因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称：若不支付佣金，就告马女士，查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易，于2009年1月13日签署了一份《协议》，约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕，马女士没有向该中介支付佣金，故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
　　马女士接到诉状后找到本律师，本律师听了案情后，觉得马女士后面的《协议》签坏了，不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的，成立并生效了，马女士同意支付佣金，现在又违约不支付，违反诚实信用原则，很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销，马女士就可以不履行该协议，于是本律师起草了反诉状，要求撤销事后双方签署的《协议》。
　　庭审中，就该协议到底可不可以撤销？协议约定的62000元属于什么性质？原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点：

一、 根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立，房屋买卖合同是由信义房屋促成的，故马女士无须向该中介支付佣金，而是向信义房屋支付佣金，而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的，代理期限3个月，代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印，该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认，该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由，排除了马女士的主要权利，而且与当前本市的房产市场交易习惯不符，应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》，马女士为了解除之前的独家委托协议，才签署了之后的《协议》，而且协议约定62000元明显过高，违背了民事活动公平和等价有偿原则，何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金，因为马女士违反了《独家委托协议》，故愿意赔偿该中介62000元违约金，那么本案中的违约金明显过高，故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

　　本律师认为本案中首先要争取撤销该协议，协议撤销了，该中介要求支付62000元就没有依据了；若不能撤销，就认定62000元是违约金，且该违约金过高，明显高于该中介的实际损失，要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见，最后法院为了避免诉累，考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用，判决如下：一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》；二、马女士向该中介支付6000元。

　　律师建议：客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时，不要签署独家代理协议，这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议，事后又通过其他中介成交了，那么不要去承诺向该中介支付违约金，以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府令

第10号



《贵阳市住宿业管理办法》已经2011年12月5日市人民政府常务会议通过。现予公布，自2012年3月1日起施行。




市长 李再勇


二○一一年十二月二十八日





贵阳市住宿业管理办法



第一条为加强本市住宿业的管理，规范经营行为，提高服务质量，保障旅客和住宿业经营者的合法权益，根据《贵州省旅游业管理条例》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内利用专门住宿设施，以间/夜为计费单位，为消费者主要提供住宿服务的旅游星级饭店、社会旅馆的经营、管理活动，适用本办法。

社会旅馆是指向社会提供以住宿服务为主的商务、会议、休闲、度假等相应服务的宾馆、酒店、旅馆、旅社、度假村、乡村旅舍等企业。

第三条市和区（市、县）人民政府旅游行政管理部门负责本行政区域内住宿业的经营、服务质量规范的管理工作。

工商、公安、消防、质量技术监督、卫生、环保、物价、城管、规划、发展改革、食品药品监督等相关部门按照各自职责，协同实施本办法。

第四条建立联席会议制度，前条第二款具有相关行政管理职责的部门及住宿业行业协会应当定期召开会议，研究解决住宿业监督管理的有关问题。

第五条市人民政府旅游行政管理部门应当根据本市国民经济和社会发展规划、城乡总体规划和旅游业发展总体规划，结合旅游业发展需要，会同发展改革、规划、国土资源等部门，编制住宿业发展规划，按照法律、法规规定的程序纳入旅游业发展规划和相应的城乡规划。

第六条旅游行政管理部门应当通过报纸、广播、电视和互联网等媒体，适时公布本地各类型住宿企业的出租率、平均房费等信息。

旅游行政管理部门在旅游公共场所设置的多媒体旅游信息服务设施，应当提供住宿企业分布、住宿咨询等信息。

第七条市人民政府旅游行政管理部门应当建立住宿业管理信息系统，汇总本市住宿业住宿供需和相关管理信息。

住宿企业应当将客房规模、出租率、房费等信息报送所在地旅游行政管理部门；旅游行政管理部门应当将信息汇总、分类后，录入住宿业管理信息系统。

住宿企业报送的信息必须真实可靠。

第八条市人民政府旅游行政管理部门应当定期汇总、分析本市住宿业发展情况和未来趋势，编制住宿业发展报告，并按照政府信息公开的有关规定予以公布。

第九条住宿业相关行业协会应当按照有关法律、法规和规章的规定，发挥住宿业行业自律和行业服务作用，开展以下活动：

（一）根据住宿业的不同类型，制定、推广、实施相应的行业服务规范；

（二）监督会员单位依法经营，对达不到行业服务规范、损害旅客合法权益，致使行业集体形象受损的会员，依据协会章程采取相应的惩戒措施。

旅游行政管理部门应当支持相关行业协会开展前款规定的活动，并提供指导。

第十条设立住宿企业应当符合本市住宿业发展规划，达到国家、地方规定的住宿业行业标准，按照法律、法规的规定办理有关手续后，方可营业。

住宿企业设立自开业之日起60日内，住宿企业变更经工商部门登记之日起30日内，应当持下列材料向所在地旅游行政管理部门备案：

（一）《工商营业执照》正本复印件；

（二）《卫生许可证》复印件；

（三）《特种行业许可证》复印件；

（四）消防安全行政许可复印件。

本办法施行前设立的住宿企业，应当在本办法施行之日起60日内持前款所列材料，向所在地旅游行政管理部门备案。

第十一条在本市实行住宿连锁经营的，发起连锁经营的企业在开展连锁经营之日起30日内，应当持下列材料向市人民政府旅游行政管理部门备案：

（一）发起连锁经营企业的营业执照和相关许可证件复印件；

（二）连锁经营企业的营业执照和相关许可证件复印件；

（三）连锁经营的协议或者章程；

（四）连锁经营的相关服务规范。

前款备案内容发生变更时，应当自变更之日起30日内，将变更内容报市人民政府旅游行政管理部门备案。

本条所称的住宿连锁经营企业，是指2家以上住宿企业使用统一标识，以直营、特许经营、受托管理或者营销联盟方式进行的住宿经营活动。

第十二条以其特有的专业技术、管理人才在本市行政区域内酒店输出管理服务的企业法人，在签订经营管理合同之日起30日内，应当持下列材料向市人民政府旅游行政管理部门备案：

（一）饭店管理公司的营业执照、相关许可证的复印件；

（二）经营管理合同；

（三）饭店管理公司成文的质量标准、服务规范、操作规程、管理规章等有关制度；

（四）饭店管理公司委派、认可的总经理、副总经理及主要部门经理具有在三星级以上饭店从事高级业务管理工作三年以上经历的证明，酒店业从业管理人员资格证书复印件。

第十三条旅游行政管理部门应当会同质量技术监督等部门，根据行业标准，制定、完善各类住宿企业的经营、服务规范。

住宿企业应当按照国家、地方的经营、服务规范，做到设施、设备完好，管理、安全制度落实，从业人员培训合格，服务质量优良，卫生达到标准，节能环保符合要求。

旅游行政管理部门应当将国家、地方的经营、服务规范，向社会公布。

第十四条有关行政管理部门应定期对住宿企业开展职业技能培训。

住宿企业应当建立职业培训制度，按照国家规定提取和使用职工培训经费，并结合本单位实际，组织从业人员参加业务培训和岗前培训，有计划地对从业人员进行职业技能培训，并做好培训记录。

第十五条住宿企业应当采取措施引导旅客节能、环保消费；经旅客同意，可以减少一次性消耗品的提供和客房用品的清洗次数。

旅游行政管理部门应当适时汇总住宿企业实施节能环保工作的方法和经验，并推广应用。

第十六条有条件的住宿企业应当按照国家和本市的有关规定和标准，配置保障残疾人、老年人等群体通行安全和使用便利的无障碍设施。

住宿企业应当定期对所配置的无障碍设施进行检查、维护和更新，保障无障碍设施的正常使用。

第十七条旅游行政管理部门应当推行旅游饭店星级标准，可以委托相应资质的评定机构开展旅游饭店星级评定工作。

符合旅游饭店星级评定条件的住宿企业，可以根据旅游饭店星级标准向相应资质的旅游饭店星级评定机构申请星级评定。

严禁住宿企业擅自使用旅游饭店星级标志，以误导方式使用旅游饭店星级标准用语。

第十八条旅游行政管理部门应当会同有关行政管理部门，依据经营、服务规范，对住宿业定期进行服务质量达标检查。对达到经营、服务规范的住宿企业，由旅游行政管理部门颁发《社会旅馆设施设备与服务质量达标检查意见书》。

服务质量达标检查情况应当向社会公布。

第十九条旅客住宿应当按照规定办理登记手续。除下列情形外，住宿企业不得拒绝旅客住宿：

（一）携带动物的；

（二）携带可能影响危及他人安全物品的；

（三）违反房间额定住宿人数的；

（四）客房没有空余的；

（五）酗酒后可能危及他人安全的；

（六）从事违法犯罪活动的；

（七）法律、法规和规章规定的其他情形。

第二十条旅客登记入住后，享有独立使用客房的权利。

除下列情形外，任何人未经旅客允许，不得进入客房或者以其他方式影响旅客住宿：

（一）遇有可能危及旅客人身安全的紧急情况的；

（二）有关部门执法人员依照法律、法规规定的程序，持相关证件执行公务的；

（三）旅馆从业人员按照规定的时间对客房进行清扫的。

第二十一条旅游行政管理部门应当建立、健全投诉制度，设立、公布投诉电话。

旅游行政管理部门接到旅客投诉，属于职责范围的，应当自接到投诉之日起30日内作出处理决定；不属于职责范围的，应当在5个工作日内转交有关行政管理部门依法处理。

住宿企业应当按照服务质量规范建立健全旅客投诉制度，明确具体部门或人员受理、处理旅客投诉。

投诉的受理、转交以及处理结果应当通知投诉者。

第二十二条有关行政管理部门在检查中，可以依法行使下列职权：

（一）进入经营场所现场检查；

（二）询问有关人员；

（三）查阅、复制有关资料；

（四）抽样取证。

行政机关在进行检查时执法人员不得少于两人，检查前应依法出示相关执法证件，检查结果要以书面的形式报告上级部门。

第二十三条下列情形，旅游行政管理部门应当会同有关行政管理部门对住宿企业进行检查：

（一）逢重大节日、大型公共活动的；

（二）执行国家和本市部署的专项检查的；

（三）住宿企业受到多次处罚以及旅客多次举报、投诉的。

第二十四条住宿企业有下列行为之一的，由旅游行政管理部门责令限期改正，逾期不改的，处以1000元以上10000元以下罚款：

（一）未按规定时间备案的；

（二）未按规定将客房规模、出租率、房费等信息报送的；

（三）住宿企业经营服务设施不符合旅游安全标准和技术要求的。

第二十五条擅自使用旅游饭店星级标志，以误导方式使用旅游饭店星级标准用语的住宿企业，由旅游行政管理部门责令限期改正，逾期不改的，处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十六条 对违反本办法的其他行为，由有关行政管理部门依法进行处罚。其处罚的结果及有关情况应当定期抄告旅游行政管理部门，由旅游行政管理部门依法将住宿企业发生的违法行为及行政处罚情况进行汇总，建立不良记录档案，并定期向社会公布。

第二十七条本办法自2012年3月1日起施行。