简析违章搭建的处理

奚正辉


　　违章搭建，一直是城市规划管理的一个顽疾，屡禁不绝。所谓违章搭建是指未经政府规划部门的批准与认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物：自行搭建的地下室、车库、阳光屋、游泳池、加层及自建的有顶走廊。这些自行搭建的房屋、阳光棚等在小区里犹如一块块扎眼的补丁，除了影响小区外观，破坏邻里间的和谐之外，更为严重的是违章搭建人对法律的践踏。本文论述的违章搭建仅指住宅小区内的违章搭建。
　　随着违章搭建的滋生蔓延，政府部门对拆违工作也一直在坚持执行，之前也出台了很多规定。目前上海拆违的主要依据有：

　　1、《上海市住宅物业管理规定》（上海市人民代表大会常务委员会公告第40号，2004 年11月1日起施行）（以下简称“《物业管理规定》”）

　　2、《关于实施有关问题的意见》（沪房地资物[2005]91号，上海市房屋土地资源管理局2005年2月4日公布）（以下简称“《物业管理意见》”）

一、小区业主的禁止行为

　　1、《物业管理规定》第26条：“禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。”

　　2、《业主临时公约》或《业主公约》规定的禁止行为：如禁止群租、禁止封闭阳台、禁止饲养大型犬等等。
　　人生活在社会中，不可能完全自由，必须要遵守各种法律及规定，业主也是一样，其都生活在一个小区，必须遵守法律及小区的规定。若大家都不遵守规章，那么彼此的权利都可能受到侵犯。

二、违章搭建的处罚程序

　　1、物业公司的权责
　　物业公司发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
　　当然作为物业公司，其没有强制拆违的权力，也没有起诉业主拆违的权利。物业公司只有劝阻的权利，若业主坚持违章搭建，物业公司只能向业主委员会和有关行政管理部门报告。其实这早有判例：2005年7月，银顺物业公司起诉业主董国龙拆除阳台的防盗窗，浦东法院一审支持了物业公司的诉讼请求，但上海一中院认为物业公司既不是相关权利义务的承受主体，也不是本案的适格主体，原审对此判决有误，故二审裁定撤销一审判决，驳回原告银顺物业公司的起诉。

　　2、相关业主的权利
　　若业主、使用人违反规定或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。相关业主，主要是指相邻业主，通过相邻权进行起诉。《物权法》第92条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

　　3、对违章搭建业主的处罚
　　若损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。
　　若破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区（县）房地产管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。
　　违法搭建建筑物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期未拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民政府组织强制拆除。
　　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。
　　附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
　　这里的处罚分为两种：一种是行政处罚：罚款；另一种是行政强制：强制拆除、限制房地产转移和抵押登记。

4、对物业公司的处罚
　　物业公司对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区（县）房地产管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。若物业公司怠于履行自己的职责，是会收到行政处罚的。

5、受处罚人的权利保障
　　当事人对市房地资源局、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，具有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。若当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。

6、违章建筑的拆除主体
　　那么到底是区政府有权拆除，还是法院有权拆除违章搭建呢？其实两者都有权力。拆除违章搭建，涉及到行政强制执行，所谓行政强制执行是指行政主体依法自己或申请人民法院对不履行发生法律效力的行政决定的行政相对人采取强制方式，以迫使该相对人履行该义务，或者达到与履行义务相同之状态的行为或制度。行政强制执行权的归属：根据我国现行法律、法规的规定，行政强制执行既存在由行政机关实施的情况，也存在由司法机关实施的情况，即行政机关和法院都可以成为行政强制执行的主体。它们之间的行政强制执行权限的分配，根据我国行政诉讼法及有关司法解释的规定，可以概括为“以申请法院强制执行为原则，以行政机关自行强制执行为例外”。






国务院


国务院关于化肥、农药、农膜实行专营的决定
国务院


化肥、农药、农膜是重要的农业生产资料。在目前供不应求的情况下，为了制止多头插手倒买倒卖，解决市场、价格混乱的状况，维护农民利益，促进农村商品经济的发展，国务院决定对化肥、农药、农膜实行专营。
一、国家对化肥、农药、农膜、实行专营。
（一）国家委托商业部中国农业生产资料公司和各级供销合作社的农业生产资料经营单位对化肥、农药、农膜实行专营，其他部门、单位和个人一律不准经营上述商品。专营部门要坚持为农业服务的宗旨，进一步转变企业机制，减少经营环节，合理组织运输，降低费用开支，提高企业
和社会经济效益。
（二）大、中型化肥厂生产的优质化肥（具体品种见附件），无论是计划内还是计划外超产肥，均由专营部门统一收购，计划外超产化肥由工商企业签订合同，按优惠价格收购。
地方小化肥厂生产的化肥，实行专营部门与工厂合同订购或联销、代销，或由工厂直接销售给农民使用。具体采取哪种形式，由当地政府确定。
农药厂、农膜厂生产的农药、农膜，凡纳入统一分配计划的，由专营部门统一收购。非统配计划的品种，原则上实行当地专营部门与工厂合同订购，也可实行联销或代销。

（三）进口化肥、农药、农膜（含原料）由国家实行计划管理。国家、地方和有关部门进口的化肥、农药、农膜，均由经贸部的有关进出口总公司按国家计划统一对外订货。除农垦系统和外贸出口基地自用部门（不准倒卖）外，全部交中国农资公司和各级供销合作社统一经营（包括易
货进口商品）。省间集资、与国外合资生产的化肥、农药在国家计委平衡后，由专营部门经营。为了便于港口运力的安排，对地方进口的化肥、农药、农膜要委托中国农资公司代办。农药及其原料的进出口计划由国家计委牵头与有关部门商定，经贸部颁发许可证。
（四）为及时支援农业救灾，国家必须储备一定数量的化肥、农药、农膜。此项储备任务由中国农资公司和省（区、市）供销合作社两级专营单位承担，储备数量由国务院或省级政府审定。储备资金和利息，哪级储备由哪级银行、财政解决。同时，逐步建立农药经营储备风险基金制度
。
（五）基层农业技术推广单位（县以下，不含县）结合有偿技术服务所用少量化肥、农药、农膜，由县专营批发部门或基层供销合作社按计划供应。允许有偿转让给农户，但不准进行商业经营或者倒买倒卖。有些农药小品种，基层供销合作社可委托基层农业技术推广单位代销。
二、化肥、农药、农膜实行统一计划，分级管理。
（一）国家统一分配的化肥、农药、农膜计划，由国家计委下达。地方的分配计划，由地方计委下达。
（二）国家统一分配计划有：国产大化肥厂生产的化肥（原定与地方分成比例不变），国家进口化肥、农药；国产农药中的敌百虫等二十个骨干品种（详见附件）；国产、进口农（地）膜（含救灾储备原料）。地方生产和进口的化肥、农药、农膜，哪些纳入分配计划，由地方政府决定
。
对杀螟松等二十二种农药（详见附件），由中国农资公司与有关部门实行计划衔接。其它品种由地方自行衔接。专营部门要积极协助生产企业试制、推销农药新品种，以适应防治农作物病虫害的需要。
三、主要品种实行综合价
国产大、中型化肥厂生产的优质肥和进口肥，由各地物价部门会同有关部门根据国家核定的出厂价、进口价和计划外同品种的进价，以省为单位加权平均制订综合销售价。用于粮、棉挂钩的专项化肥，是实行综合价还是平价，由省、自治区、直辖市政府决定。
（二）地方小化肥厂生产的化肥和地区间调剂的化肥，由当地物价部门核定最高出厂价和销售价。
（三）农药品种较多，各地可选择若干影响大的品种，由各地物价部门会同有关部门核定出厂价，以省为单位实行综合销售价。其余品种，由当地物价部门核定最高出厂限价和销售价。
（四）农膜，由当地物价部门会同有关部门核定出厂价和综合销售价。
（五）基层农业技术推广单位代销的农药和地方小化肥厂直接销售给农民自用的化肥，其零售价均要执行当地专营部门的销售价。
四、整顿市场，取缔非法经营
（一）本决定公布后，凡非专营单位和个人都必须在今年年底前到工商行政管理部门办理变更登记，并立即停止经营这些商品。逾其继续经营者，由工商行政管理部门依法查处，并吊销其营业执照。其库存，凡价格符合规定，质量合格的可移交给专营单位，或者限期于今年年底前销售
完毕。
（二）生产主管部门对生产企业要严格实行“生产许可证”制度。同时，工厂要实行产品质量的出厂责任制，以维护正常流通和农民的利益。对没有生产许可证的生产企业，要坚决取缔；对制造、销售伪劣产品坑害农民的企业和个人，有关部门要依法严处。
五、严格执行政策，加强群众监督。
（一）各生产企业、供销合作社对做好化肥、农药、农膜的生产、供应负有重要责任，必须按计划生产、收购、调拨、按政策及时做好供应，不误农时。有关部门要加强对计划、物价执行情况的监督检查。
（二）生产企业、供销合作社要模范执行国家各项规定，不准以权谋私，不准走后门搞不正之风。对违反者要没收全部非法所得，并给直接责任者和单位领导人以行政处分。构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
（三）加强群众监督。基层供销社分配供应计划和价格要张榜公布，接受社员代表、农民群众的监督。鼓励人民群众向有关部门揭发检举高价倒卖化肥、农药、农膜以及售假劣产品的单位和个人，并对揭发检举人予以保护。
为加强对专营工作的领导，国务院决定由国家计委牵头，农业、商业、经贸、轻工、化工、物价、石化等部门、单位参加，成立农业生产资料协调小组，负责研究、协调化肥、农药、农膜生产、进口、分配中的问题。各地可参照上述办法，成立相应的组织。各级商业部门对所属专营单
位要切实加强领导，严格要求，发现问题严肃查处。
各地计划、物资、石油、石化、电力等部门，要切实做好物资和电力的供应工作，帮助大中型化肥厂及农用薄膜厂、农药厂解决生产中的困难。
本决定从1989年1月1日起，由各级政府组织实施。
（附件略）



1988年9月28日