居住区噪音污染控制即商品住宅声环境的法律问题

武志国


　　房地产开发企业、房屋销售单位在销售新建居民住宅时明示建筑隔声情况及所在地声环境状况，保证购房者的相应知情权。

　　一、房地产开发企业负有告知购房者所购商品房存在或可能存在交通噪音污染的义务

　　北京市2007年8月1日颁布实施的《关于销售新建居民住宅明示建筑隔声情况及所在地声环境状况的通知》（京环发[2007]141号），要求销售新建居民住宅时明示建筑隔声情况及所在地声环境状况。根据规定，增加相应条款，提示性约定该商品房为住宅的，出卖人承诺该商品房符合国家有关噪声污染防治的标准，并在合同附件中细化该商品房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件上所标注的所在地声环境状况。

　　《江苏省环境噪声污染防治条例》（2006年3月1日起施行，以下简称“《条例》”）第二十四条第二款规定：“房地产开发经营者应当在销售前款所指住宅前向购房者公布住宅区内可能发生的环境噪声污染情况，并对可能受环境噪声污染的住宅，采取安装隔声门窗等减轻交通噪声影响的措施”。

　　按照环保部《关于加强城市建设项目环境影响评价监督管理工作的通知》（环办〔2008〕70号）要求，房地产开发企业在预售房时须注意公示有关环评及环保验收信息，并在售楼合同中专门列出针对潜在噪音污染的提示和免责条款。

　　二、房地产开发项目符合规划，经验收合格且已采取降噪措施，仍可能被要求承担进一步的降噪责任

　　《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118—88）第2.0.4条规定：“在进行建筑设计前，应对环境及建筑物内外的噪声源做详细的调查与测定，并对建筑物的防噪间距、朝向选择及平面布置等作综合考虑。在进行上述设计后仍不能达到室内安静要求时，应采取建筑构造上的防噪措施。”另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，商品房室内空气、室内噪音等质量问题在司法实践中一般均可被认为是商品房质量问题范畴，商品房室内噪声水平很可能被理解为是商品房质量的一部分，人民法院有可能以商品房声环境超标为由判令房地产开发企业承担质量瑕疵担保责任。

　　司法实践中各开发商即便有规划手续虽符合当时规定，但并不能完全免除其对所开发商品房受到噪声污染等进行进一步治理的责任。

　　噪音污染是否构成“严重影响正常居住使用”而不是“一般的影响正常的居住使用”。这最终将由法院依据鉴定结果判定。

　　三、噪音源项目建设与居住区项目建设的先后顺序是降噪责任和费用承担判定的关键

　　按照《条例》第二十三条规定，高速公路建设经过已有的居民住宅时应当进行环评，高速公路的建设单位主动避开居民住宅或采取控制环境噪声污染的措施。按照《条例》第二十四条第一款规定，在已有的高速公路两侧新建住宅的，住宅距离交通干线不得低于国家和江苏省规定的最小距离，住宅的建设单位并应采取减轻、避免交通噪声影响的措施。

　　居住区与噪音源项目建设两者谁先成为已有建筑或者谁建设在前成为责任认定的关键，而“已有”的判定标准不明确，实际属于政府或法院裁量之范畴，即认为“已有”标准为“已竣工”还是“立项规划”。

　　房地产开发企业或者购房人可按照《环境噪声污染防治法》第十六条“产生环境噪声污染的单位应当采取措施进行治理” 的规定，以及《国务院关于环境保护若干问题的决定》（国发〔1996〕31号）明确的“污染者付费原则”，主张噪音源项目建设单位应当根据《环境保护法》负责对将来可能产生的噪音污染问题采取预防措施并承担费用。
安徽省物价局


皖价法〔2006〕260号



关于印发安徽省政府制定价格成本监审实施细则的通知





各市、县物价局：

　　现将《安徽省政府制定价格成本监审实施细则》印发给你们，请遵照执行。



二○○六年九月二十七日





安徽省政府制定价格成本监审实施细则



　　第一条　为提高政府价格主管部门价格决策的科学性，规范定价成本监审行为，根据《中华人民共和国价格法》和《政府制定价格成本监审办法》(国家发展和改革委第42号令)等有关规定，结合本省实际,制定本细则。

　　第二条 本省县级以上人民政府价格主管部门对实行政府定价、政府指导价的商品和服务价格实施定价成本监审的行为，适用本细则。

　　第三条 本细则所称定价成本监审，是指县级以上人民政府价格主管部门制定价格过程中在调查、测算、审核经营者成本基础上核定定价成本的行为。

　　定价成本是指全省或一定范围内经营者生产经营同种商品或提供同种服务的社会平均合理费用支出，是政府制定价格的基本依据。

　　经营者是指在本省境内从事生产经营或提供服务的法人或其他组织。

　　第四条　成本监审具体工作由各级价格主管部门的成本调查机构组织实施。成本监审实行分级监审。

　　（一）省价格主管部门成本调查机构负责监督、指导全省成本监审工作；依据成本监审目录分工实施成本监审；负责国务院价格主管部门委托或下级价格主管部门请求的成本监审工作；负责全省成本监审工作制度制定、业务培训、考核等工作。

　　（二）市价格主管部门成本调查机构负责监督、指导全市成本监审工作；依据成本监审目录分工实施成本监审；负责实施上级价格主管部门委托或下级价格主管部门请求的成本监审工作；按照上级价格主管部门统一部署实施定期监审。

　　（三）县（市、区）价格主管部门成本调查机构依据成本监审目录分工实施成本监审；负责实施上级价格主管部门委托的成本监审工作；按照上级价格主管部门统一部署实施定期监审。

　　对已经成本监审制定的政府指导价，经营者在规定幅度内制定具体价格的，成本调查机构不得重复开展成本监审。

　　第五条 成本监审实行目录管理。省价格主管部门依据《安徽省定价目录》制定《安徽省政府制定价格成本监审目录》，并对外公布执行。

　　实行价格听证的所有商品和服务自动列入成本监审目录。

　　暂未列入成本监审目录的商品和服务，价格主管部门认为有必要的，也可以实施成本监审。

　　第六条 列入《安徽省政府制定价格成本监审目录》的商品和服务，未经成本调查机构进行成本监审的，价格主管部门不得制定价格。

　　第七条 成本监审应当遵循公平、科学、规范、效率的原则。

　　第八条 列入国家成本监审目录的商品和服务，定价成本的具体核算办法按国家规定执行；列入本省成本监审目录的商品和服务，国家有统一规定的，从其规定；国家没有统一规定的，由省价格主管部门制定。

　　第九条 成本监审实行定调价监审和定期监审相结合的制度。

　　定调价监审是指价格主管部门在制定或调整价格前，成本调查机构依照职权和规定对该商品或服务定价成本所进行的审查核定。

　　定期监审是指价格主管部门为了适时、准确掌握政府定价商品和服务成本变动情况，要求经营者每隔一定时期报送成本资料，由成本调查机构进行审核。

　　第十条 定期监审的间隔时限最短不得少于1年。

　　对同一经营者同一种商品或服务成本，同一会计年度内不得交叉实施或重复实施定调价或定期成本监审。

　　第十一条 实行定调价监审的商品和服务，经营者应当按照价格管理权限向本级价格主管部门的成本调查机构提交成本资料，依法进行成本监审。

　　各有关部门和行业组织及经营者应当配合成本调查机构做好成本监审工作。

　　第十二条 经营者提供的成本资料应当包括下列内容：

　　（一）按成本监审要求和规定表式核算填报的成本报表；

　　（二）近3年单位商品或服务成本、总成本及变动情况和原因；

　　（三）主要成本项目、结构、内涵、核算方法、成本费用分摊方法、定额依据说明；

　　（四）近3年与成本直接相关的主要凭证原件或加盖公章的复印件，经注册会计师或税务、审计等政府部门审计的年度财务会计报告；

　　（五）其他与成本相关的资料。

　　没有正式营业尚无完整成本资料的，应当提供有权审批单位审查批准的可行性研究报告以及按照成本监审要求和规定表式测算填报的成本报表。

　　经营者应对所提供成本资料的合法性、真实性负责。

　　第十三条 实行定期监审的，价格主管部门应编制成本监审项目计划，建立具体商品和服务成本的定期监审制度。

　　经营者应根据定期监审制度的要求，在规定时间内向价格主管部门提供本细则第十二条（一）至（五）项内容。

　　第十四条 成本调查机构应当根据成本监审的有关规定对经营者提交的成本资料进行审核：

　　（一）经营者记录的成本项目是否合法、数据是否真实；

　　（二）经营者的成本核算方法是否符合法律、法规和财务会计制度的规定；

　　（三）经营者的成本分摊是否合理；

　　（四）其他需要审核的内容。

　　第十五条 定价成本应当依据经营者正常生产经营活动过程中发生的合理费用进行核算。下列费用不得列入定价成本：

　　（一）不符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度规定的费用；

　　（二）与实施成本监审的商品或服务生产经营活动无关的费用；

　　（三）不符合相关商品或服务定价成本监审办法规定的费用；

　　（四）经营者在生产经营活动过程中发生的其他不合理费用。

　　第十六条 根据成本监审工作需要，成本监审人员可以对经营者的成本进行实地监审和现场查验，并做好监审记录。监审人员应当在实地监审记录上签字。

　　第十七条 成本调查机构进行成本监审时，监审人员不得少于2人，并应当向经营者出示由国务院价格主管部门统一制发的有效证件。

　　对专业性较强的商品和服务实施成本监审时，可以聘请有关方面专家参加成本监审工作。

　　第十八条 定调价监审应按下列程序实施：

　　（一）初审上报材料。成本调查机构对经营者报送的成本资料是否齐备进行初步审查。成本资料内容不完整的，应根据成本监审需要,要求经营者补充提供有关资料。

　　（二）发出监审通知。成本调查机构在实地成本审核前，应向经营者发出成本监审通知书。内容包括成本监审对象、监审商品或服务名称、监审工作组成员、实施日期及要求等。

　　（三）审核经营成本。成本调查机构应依据本细则的规定，对经营者的成本数据、资料进行审核，必要时可召集由行业主管部门和相关专家参加的成本审核会议。

　　（四）反馈监审意见。成本调查机构对经营者成本核增核减的意见，应当以书面形式告知经营者。内容包括：核增核减的成本项目、依据及理由、调整金额等内容。

经营者对成本核增核减意见有异议的，可以向成本调查机构提出书面意见及理由。

　　（五）核算定价成本。成本调查机构应遵照相关商品或服务定价成本监审办法的规定，以经审核的经营者合理成本数据为基础，核算商品或服务的定价成本。

　　（六）提交监审报告。成本调查机构根据成本审核结果，按照本细则第二十一条的规定，草拟成本监审结论报告，并经成本调查机构集体讨论定稿后正式报送价格主管部门。

　　第十九条 定期监审应按下列程序实施：

　　（一）发出监审通知。成本调查机构根据相关商品或服务成本定期监审制度规定，在成本填报、审核前，应向经营者下达成本监审通知书。内容包括成本监审商品或服务名称、填报成本资料内容、监审工作组成员、实施日期等。

　　（二）审核经营成本、反馈监审意见、核算定价成本。同本细则第十八条第（三）至（五）项内容。

　　（三）提交监审报告。成本调查机构根据成本审核结果，按照本细则第二十一条的规定，向价格主管部门提交成本监审结论报告。

　　由上级价格主管部门统一实施的定期监审，除按成本监审规定程序监审外，还应按规定时限汇总上报成本资料和分析报告。

　　第二十条 正常情况下，成本调查机构应当自实施成本监审之日起20个工作日内，向本级价格主管部门或委托部门提交成本监审报告。

　　因特殊情况成本监审工作不能在20个工作日内完成的，经本级价格主管部门负责人批准，可以适当延长，但最长不得超过30个工作日。

　　由于经营者的原因导致成本监审工作不能按期完成的，可以顺延。

　　第二十一条 成本监审报告应当包括下列内容：

　　（一）成本监审项目；

　　（二）成本监审依据；

　　（三）成本监审程序；

　　（四）成本审核的主要内容；

　　（五）经营者成本核增核减情况及其理由；

　　（六）经营者成本核定表；

　　（七）定价成本；

　　（八）其他需要说明的事项。

　　成本监审报告必须经参与成本监审人员签字或盖章，并加盖成本监审专用章。

　　第二十二条 成本调查机构应当建立监审资料归档管理制度。按照“持续记录、分类建档、资料完整”的原则，指定专人负责成本监审资料的整理归档工作。卷宗材料样式及必备文书格式由省价格主管部门统一制定。

　　定调价监审项目的卷宗应包括以下内容：经营者报送的成本资料；定调价监审备案登记表；成本监审通知书；成本核增核减意见及经营者书面异议材料；监审结论集体讨论意见；成本监审结论报告等资料。

　　定期监审项目的卷宗应包括以下内容：成本监审通知书；成本核增核减意见及经营者书面异议材料；成本监审结论报告；成本分析报告等资料。

　　第二十三条 政府价格主管部门违反《政府制定价格成本监审办法》的，依照42号令有关规定追究相关责任人的责任。

　　第二十四条 成本调查机构工作人员违反本细则规定，不按照规定的时间和程序进行成本监审的，或不执行回避制度的，责令改正；由于玩忽职守，徇私舞弊，造成成本监审报告或监审资料泄密的，予以通报批评，情节严重的，给予必要的行政处分。

　　第二十五条 经营者不按本细则第十二条规定如实提供成本及相关资料的，由价格主管部门责令改正。实行定调价监审的，成本调查机构可不予实施或终止成本监审。

　　第二十六条 成本监审工作经费，由价格主管部门申请列入同级财政预算。

　　第二十七条 省价格主管部门制定国家行政机关的收费标准时，应当按照本细则实施成本监审。

　　第二十八条 本细则自2006年11月1日起施行。2003年9月9日安徽省物价局发布的《安徽省<重要商品和服务价格成本监审暂行办法>实施细则》（皖价法〔2003〕267号）同时废止。