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论合同成立与生效/刘海亮

时间:2024-07-09 22:00:53 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9250
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论合同成立与生效

山东力维律师事务所 刘海亮


合同的成立与生效,是合同法律制度中两种不同的制度。《合同法》对此做了一些规定。但在实践中常常会将合同的成立与生效、不成立与不生效及无效相混淆。因此认识和掌握合同成立与生效的概念、构成要件及其联系与区别,对于我们正确认定合同法律关系及合同效力具有十分重要的意义。

所谓合同的成立,是指当事人经由要约、承诺,就合同的主要条款达成合意,即双方当事人意思表示一致而建立了合同关系,表明了合同订立过程的完结。由于合同是双方或多方之间发生的法律行为,单方法律行为不能构成合同。这就意味着,成立一份合同,其主体必须是两个或两个以上,其意思表示必须一致合意。合同订立的过程就是当事人双方使其意思表示趋于一致的过程。这一过程在《合同法》中规定为要约、承诺。因此,合同的成立必须有双方或多方当事人对合同标的、数量、质量、价款或报酬等内容协商一致,即达成合意。

所谓合同的生效,是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。因为合同成立并具备一定的要件后便能产生一定的法律效力。但这种法律效力并不是指合同能够像法律那样产生约束力,而是指符合法定生效要件的合同,便可以受到法律的保护,并能够产生合同当事人所预期的法律后果。如果一方当事人不履行合同义务,另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。这里强调的是合同对当事人的拘束性。

在大多数情况下,合同成立时即具备了生效的要件,因而其成立和生效时间是一致的。《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”

但是合同成立并不等于合同生效。《合同法》第一次将合同的成立与生效区分开来。这主要体现该在《合同法》第四十四条、第四十五条、和第四十六条规定的内容中。结合《合同法》及其他法律的相关规定,可以对合同的成立与生效作如下区分:

一、合同的成立与生效体现的意志不同。

合同是当事人之间达成的合意。但合同成立后,能否产生效力,能否产生当事人所预期的法律后果,并不是当事人意志所能决定的,它取决于国家法律对该合同的态度和评价。这就是说,即使合同已经成立,如果不符合法律法规规定的生效要件,仍然不能产生法律效力。所以,合同成立体现了合同自由的原则,体现了当事人的意志,而合同是否生效,则体现了国家对合同所作的肯定或否定的评价,反映了国家对合同关系的干预。(1)

二、合同的成立与合同的生效,反映的内容不同。

合同的成立与生效是两个不同性质、不同范畴的问题。合同的成立属于合同的订立范畴,解决的是合同是否存在的事实问题,属于对合同的事实上的判断。而合同的生效属于合同的效力范畴,解决的是已经存在的合同是否符合法律规定,是否具有法律效力的问题。合同生效属于法律上的判断。合同成立是判断合同生效的前提,合同只有在成立以后,才谈得上生效问题。也就是说,合同成立后,只有符合生效条件的合同,才能受到法律保护。而不符合生效条件的合同,尽管其已经成立,并且也可能反映着当事人之间事实上发生了一定的经济往来关系,但这种合同及其反映的经济往来关系不仅得不到法律的保护,有时还要受到法律的制裁。

三、二者的构成要件不同。

合同的成立,是订约当事人就合同的主要条款达成合意,即合同因承诺生效而成立,故合同成立的条件一般就是承诺生效的条件。《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。”在这里,合同“成立”的前提件是“依法”,说明合同的成立应当具有法定的构成要件。联系《合同法》第二章“合同的订立”关于合同的订立,包括合同的主体资格、合同的形式、合同的内容、合同的订立过程等的规定,可以看出合同成立的要件一般包括:

第一,合同的主体须有一方或多方当事人;仅有一方当事人是不可能产生合意的,因而不可能成立合同。第二,合同的内容必须具备合同的必备条款。第三,合同的订立程序须经过要约、承诺两个阶段,并达成合意,这是合同成立的根本要件,也是合同成立的实质要件。另外要式合同须依合同方式,实践合同须交付合同标的,合同才告成立。

合同生效的条件是判断合同是否具有法律效力的标准。对合同生效的构成要件,《合同法》并没有做出明确的规定。但从逻辑上看,合同只有成立,才能考察其是否有效,合同成立是合同生效的前提。因此,合同成立的要件也可以看成合同生效的要件。除此之外,根据《民法通则》第五十五条关于民事法律行为生效要件的规定精神,合同生效的要件还应当包括:1、行为人具有相应的民事行为能力。2、意思表示真实。3、不违反法律或社会公共利益。这些规定也就是合同生效的一般要件,亦称实质要件。

有些合同,还须具备特殊要件方能生效。这些合同主要包括两种情形:一是附条件和附期限的合同。即当事人根据《合同法》第四十五条、第四十六条的规定:“附生效条件的合同,自条件成就时生效。”“附生效期限的合同,自期限届至时生效。”所订立的合同,在所附条件成就时或所附生效时间到来时,合同才能生效:二是有些合同必须具备法律所要求的形式。《民法通则》第五十六条规定:“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特殊形式的,应当依照法律规定。”《合同法》第四十四条第三款所规定的:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”即依照法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效时,在办理了批准、登记等手续后,合同才能生效。

四、二者的效力及产生的法律后果不同。

《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”合同成立以后,当事人不得对自己的要约与承诺随意撤回,合同不成立的后果仅仅表现为当事人之间的民事赔偿责任,这种责任一般表现为缔约过失责任。也就是说,合同不成立只能产生民事责任而不能产生其他法律责任。虽然合同生效以后当事人也必须按照合同的约定履行,这一点与合同成立的效力是一致的,且多数合同成立的时间就是生效的时间。但对于已成立但未生效的合同来说,其结果可能有多种:有的因依法批准登记或条件成就、期限届至而生效、因危害国家和社会公共利益而无效、也有的属于效力待定合同、可变更、可撤销合同等等。其中,无效合同自始就没有法律上的约束力,当事人必须停止履行。如合同的无效是由于违反了国家的强制性规定而无效,有过失的当事人除了要承担一定的民事责任以外,还有可能产生行政或刑事上的责任。当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人的利益,因此获得的财产应当收归国家所有或者返还集体、第三人。

五、合同成立与生效适用的法律与处理原则不同。

对合同是否成立,应当主要适用《合同法》第二章关于“合同的订立”,要约与承诺的有关规定,以及证据法关于证明责任的规定。这样就可以将一些不符合成立条件而可能导致无效的合同,如仅仅某些条款不具备或不明确的合同,可通过推测、探究当事人的真实意思而将其补缺,尊重当事人的意志,通过解释合同将当事人的真实意愿表现出来,从而减少无效合同的产生,减少财产的损失和浪费,充分鼓励交易(1)。而对合同是否有效的纠纷,则应当适用《合同法》第三章关于合同效力的有关规定。因为合同的效力体现了国家对合同的评价和干预,对于合同是否有效,就不能通过对合同当事人的意思的探究来加以认定。在此情况下,因无效合同内容或形式具有违法性,违反了法律的强制性规定或危害国家、集体第三人的利益,处理时就不能推测、探究当事人的真实意思而将其补缺并促成其生效,只能依据合同的生效制度确认合同无效。



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(1)房绍坤、郭明瑞、唐广良:《民商法原理》(三)《债权法 侵权行为法 继承法》,第232页

(2) 参见王利明、崔建远:《合同法新论·总则》,第315页


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

河南省郑州市人民政府


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

政府令第69号

《郑州市城市房f地产开发管理条例实施细则》业经1998年10月23日市人民政府第十次常务会议审议通过,现予发布。             

市 长 陈义初

一九九八年十一月三日


郑州市城市房地产开发管理条例实施细则

第一章总则

第一条 根据《郑州市城市房地产开发管理条例》(以下简称《条例》)第三十九条的规定,制定本细则。
第二条 在市、县(市)城市规划区内国有土地上从事房地产开发的,均应遵守《条例》和本细则。
城市规划区内集体所有的土地,经市、县(市)、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后,方可用于房地产开发。
第三条 《条例》和本细则所称房地产综合开发是指按照统一规划、统筹安排的原则,实施房屋建筑和与之相配套的公共建筑、基础设施、园林绿化等建设的新区开发或旧区改造行为。
第四条 房地产开发应当符合城市总体规划和土地利用总体规划,坚持先规划后建设、先地下后地上,旧城改建与新区建设相结合的原则,鼓励综合开发,限制零星、分散建设,优先开发普通居民住宅和城市基础设施。
第五条 市、县(市)、上街区建设行政部门是城市房地产开发行业的主管部门,其主要职责是:
(一)贯彻、落实国家及省、市有关城市房地产开发管理的法律、法规、规章及政策;
(二)按照有关规定负责房地产开发企业的资质管理;
(三)核发《房地产开发项目建设条件意见书》;
(四)负责对房地产开发项目建设实施监督、检查和管理;
(五)负责房地产开发项目的竣工验收;
(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

第二章 房地产开发项目管理

第六条 房地产开发企业应根据本企业的实际开发能力,于每年十月底前向市、县(市)、上街区建设行政主管部门申报下年度的房地产开发项目,如实填写年度房地产开发申报表。
年度房地产开发申报表应包括开发用地性质、开发规模、概算投资、建设周期、资金来源、年度投资、建设地点、拆迁安置等内容。
第七条 制定年度房地产开发计划,应优先安排综合开发项目。市区综合开发率不得低于60%,县(市)、上街区综合开发率不得低于30%,并根据城市总体规划,结合城市发展规模逐年提高。
第八条 城市规划行政管理部门对房地产开发企业申请房地产开发用地应适当集中选址,对单位自建住宅项目应尽可能在综合开发区域内选址,对已经确定的综合开发用地,应提出明确的规划设计条件及配套设施建设指标。
第九条 房地产开发用地的土地使用权出让或划拨前,房地产开发企业应持《建设用地规划许可证》等有关证件和资料,到建设行政主管部门申请办理《房地产开发项目建设条件意见书》。
建设行政主管部门应自接到申请之日起一个月内组织有关部门就该项目的基础设施和公建配套设施等事项提出具体要求,核发《房地产开发项目建设条件意见书》。
第十条 《房地产开发项目建设条件意见书》应包括下列内容:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)规划控制指标及规划设计条件;
(三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。
第十一条 房地产开发企业应持《房地产开发项目建设条件意见书》到土地管理部门办理土地使用手续。《房地产开发项目建设条件意见书》应作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第十二条 房地产开发实行项目资本金制度,资本金与项目总投资的比例不得低于20%。
第十三条 房地产开发企业取得土地使用权后应当按照土地使用权出让合同约定的或者划拨土地批准文件规定的土地用途、动工开发期限和进度进行项目开发建设。
第十四条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股,合作开发房地产。以合作方式进行房地产开发的土地,应当按照国家有关规定进行价格评估。
第十五条 以依法取得的土地使用权合作开发房地产的,应当依法办理建设用地规划许可证变更和土地使用权转让手续。
一方提供土地使用权,另一方提供资金合作开发房地产,并以建成后的房屋分成的,提供资金的一方所获房屋,其占用范围内的土地应当依法办理规划用地变更、土地使用权转让手续;提供土地使用权一方所获房屋及其占用范围内的土地应当办理相应的土地使用权变更及房屋所有权登记手续。
第十六条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内,到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。
第十七条 房地产开发企业应当在房地产开发项目手册中记录房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理、处罚意见。
房地产开发项目手册自领取之日起每半年送建设行政主管部门备案一次,由建设行政主管部门核验并加盖核验章。
第十八条 房地产开发企业在领取《建设工程规划许可证》后,应持有关批准文件到建设行政主管部门办理工程报建、招标、抗震、施工图审查、质量监督等手续后,方可开工建设。
第十九条 房地产开发企业在开发建设过程中不得擅自变更规划设计和用地性质;确需变更的应报原批准机关批准,并办理有关变更手续。
第二十条 房地产开发企业在实施住宅小区开发建设时,应严格执行经批准的规划设计方案,并本着建成一片、完善一片的原则,使基础设施建设与商品房建设同时施工、同时竣工验收。
第二十一条 房地产开发项目建成前依法转让的,转让人和受让人应自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起三十日内,持转让合同及其他有关资料到建设行政主管部门备案。
第二十二条 房地产开发项目的质量实行行政监督、社会监理、企业自控的管理制度。
房地产开发企业对其开发建设的工程承担质量责任,因工程质量给用户造成损失的由开发企业按有关规定赔偿。
第二十三条 建设行政主管部门应当采取措施组织、指导开发企业和施工单位推广使用新技术、新材料、新设备和新工艺。
第二十四条 房地产开发项目建成后,房地产开发企业应当持以下资料向建设行政主管部门申请竣工验收:
(一)竣工验收申请;
(二)开发项目批准文件;
(三)有关设计图纸;
(四)《房地产开发项目建设条件意见书》;
(五)房地产开发项目手册;
(六)商品住宅的质量保证书和使用说明书;
(七)需要交验的其他资料。
第二十五条 建设行政主管部门应当自接到申请之日起三十日内组织有关部门按市人民政府的规定进行竣工验收。对住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收;实行分期开发的可以进行分期验收。
房地产开发项目竣工综合验收应包括下列内容:
(一)城市规划设计条件落实情况;
(二)基础设施和公共服务设施的配套建设情况;
(三)单项工程的工程质量验收情况;
(四)拆迁安置方案的落实情况;
(五)物业管理落实情况;
(六)需要验收的其他内容。
第二十六条 开发项目经验收合格后由建设行政主管部门发给竣工验收合格证。未经验收或经验收不合格的,不得交付使用。

第三章房地产开发企业管理

第二十七条 房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业,包括专营、兼营房地产开发的企业和以开发特定项目而设立、从事单项房地产开发经营的项目公司。
第二十八条 设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取市、县(市)、上街区建设行政主管部门的意见。
第二十九条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起一个月内,向建设行政主管部门备案,并申请核定房地产开发资质等级。
备案必须提交下列证件和资料:
(一)加盖登记机关公章的营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)会计师事务所出具的企业注册资本验资证明;
(四)法定代表人及总经理的任职文件、身份证明;
(五)经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同;
(六)固定的办公场所证明;
(七)市(不含县级市)以上建设行政主管部门规定的其他资料。
第三十条 房地产开发企业分立、合并、撤销或变更名称、地址、董事会成员、法定代表人等事项时,应在工商行政管理部门办理注销、变更手续后一个月内到建设行政主管部门办理变更、注销手续。
房地产开发企业遗失《资质等级证书》,应按规定登报声明作废后,向建设行政主管部门申请补领。
第三十一条 禁止伪造、涂改、出租、出借、转让房地产开发资质等级证书。
第三十二条 有关部门在审批房地产开发项目时,应严格按房地产开发企业资质等级管理规定审批。
第三十三条 房地产开发企业必须按批准的资质等级承揽相应的开发业务,不得超越等级承揽业务。
房地产开发企业从事房地产开发业务的范围,由市建设行政主管部门根据国家有关规定确定并公布。
第三十四条 外地房地产开发企业在本市范围内从事房地产开发,应持企业注册地核发的营业执照、资质等级证书,到市建设行政主管部门办理备案手续。
第三十五条 房地产开发企业应于每年的第一季度内持下列资料到建设行政主管部门申请年度审验:
(一)《房地产开发资质等级证书》正、副本;
(二)房地产开发项目手册;
(三)企业年度开发经营状况书面材料;
(四)年度财务报表;
(五)其他有关资料。
第三十六条 房地产开发企业应当如实、及时填写房地产开发综合报表,按规定报送市、县(市)、上街区建设行政主管部门和统计部门。

第四章 罚 则

第三十七条 违反本细则规定,有下列行为之一的,由市、县(市)、上街区建设行政主管部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定处罚:
(一)未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的;
(二)将未经验收或验收不合格的房屋交付使用的。
第三十八条 房地产开发企业未按规划设计条件进行配套建设的,由市或县(市)、上街区建设行政主管部门依照《条例》第三十四条规定处罚。
房地产开发企业违反资质等级管理有关规定的,由市或县(市)、上街区建设行政主管部门依照《条例》第三十一条规定处理。

第五章 附 则

第三十九条 本细则由市建设行政主管部门负责解释。
第四十条 本细则自发布之日起施行。


  物权法第十九条规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该条规定的起诉,到底是提起民事诉讼还是行政诉讼,物权法并未明确,导致在司法实践中的分歧。

传统观念认为,在民事案件审理中的对象只能是平等民事主体争议,对于行政单位作出的行政行为,不能进行审查,行政单位出具的相关文书只能作为审理民事案件的依据,所以,物权法第十九条规定的起诉应为提起行政诉讼。

但另有观点认为,物权法要求的异议登记后十五日内起诉,是指民事确权诉讼,而不是指提起行政诉讼。原因在于:(1)行政诉讼并不解决不动产权利的归属。(2)不动产权利的最终裁定者是人民法院,不动产权利的归属要依照民事法律来解决,原告要取得不动产权利,必然要依据物权法等民事法律,通过民事诉讼方能取得。(3)不动产纠纷的实质是平等民事主体之间的权属纠纷,而不是与行政单位的行政争议。对于行政机构存在的不当登记问题,行政机构已经做出了初步处理即异议登记,行政程序的障碍已经消除。该确权之诉不是行政诉讼而是民事诉讼,异议确权之诉针对的是侵权行为人而不是行政机关。异议登记后的起诉,应以不动产登记簿记载的权利人为被告,而不应该以登记机关为被告。

笔者认为,最高人民法院《民事案件案由规定》(法发〔2011〕41号)第三部分专章规定物权纠纷,其中不动产登记纠纷案由有:异议登记不当损害赔偿纠纷、虚假登记损害赔偿纠纷。这一新的规定也正是为了贯彻执行物权法内容的配套法律。因而异议登记后人民法院作为民事案件受理进行审理不存在法理上或者现实法律上的障碍。但毕竟登记行为是事实行为,登记仅仅是公权力机关对权属来源清楚的物权予以确认的行为,而权属来源才是确定登记簿权利人的依据,因此,利害关系人申请异议登记后应当提起何种之诉,应当视登记依据的权属来源而定。

1.当事人对不动产物权变动的基础法律系存在争议,如果是移转登记应直接提起民事诉讼 从实践来看,在不动产异议登记中,大部分的当事人实际上是对不动产物权的归属有异议,产生争议的根源在于对物权变动的民事法律关系有异议。从司法实践来看,大致包括:(1)进行不动产物权变动的原因行为(主要是合同行为)无效或应被撤销,致使登记的权利归属与真实权利人不一致而产生的纠纷。(2)无权处分人处分(实践中常表现为出卖或设定抵押)他人不动产并办理了登记,真实权利人(包括共有人)和善意取得第三人同时主张权利而产生的纠纷。

上述案件中,登记对于决定物权归属的作用是有局限的,登记行为并不构成对民事诉讼的障碍。当事人应直接提起民事诉讼,通过解决物权变动基础法律关系来确认物权的归属。以依法买卖地上房屋为例,当事人签订买卖合同后,向登记部门申请登记,如买卖地上房屋的行为有瑕疵,当事人出现纠纷,利害关系人应当向法院提起民事诉讼,而依据该民事诉讼判决即可主张变更。但如果是初始登记,以土地初始登记为例,对新增土地的登记,对权属来源的审核从始至终都为公权力机关,因此利害关系人起诉也应当提起行政诉讼。

2.当事人对不动产登记合法性存在疑义的,应提起行政诉讼 这类案件主要包括民事析产、确权等行为中,当事人以不动产权证作为证据证明权利,其他当事人对权利证书有异议提请法院撤销的情形,及因登记申请人提供虚假材料进行欺诈导致登记权利人与实际不符而使真实权利人或利害关系人受到损失。对权利证书的异议既包括对不动产权属有异议,也包括对权利证书记载内容,如房屋面积、结构等有异议。

此类纠纷中,不动产登记证明的权利并不是当事人争议的焦点,但如果不推翻或肯定该不动产登记的效力,与其相关的析产等纠纷就无法顺利进行。当事人认为登记机构未尽审查义务,违反登记程序致使不动产登记记载的权利人与真实权利人不一致的,应提起行政诉讼,对不动产登记的合法性进行审查。但在一些案件中,当事人以质疑登记合法性为由起诉,可实际上是希望通过改变登记结果来重新确认不动产归属,主要涉及当事人之间的民事法律关系。对此,基于对诉权的尊重,法院应受理该行政诉讼,对登记行为的合法性进行审查并做出判断只是这种诉讼的结果,并不能最终解决当事人间的不动产权属争议。涉及物权变动原因行为的民事纠纷,应告知当事人另行提起民事诉讼。

3.当事人对不动产物权变动的基础法律关系存在争议,同时对不动产登记行为合法性也存在疑义的,应分别提起民事诉讼和行政诉讼 在不动产登记案件中,民事诉讼主要对不动产物权变动的基础法律关系进行审查,而行政诉讼主要对不动产登记的合法性问题进行审查,两种诉讼的审理对象不同,可同时进行。但在一些案件中,由于案情较为复杂,可能出现一个审判需以另一审判结果为审理依据的情形,这时就需要中止一个诉讼程序。

(作者单位:河南省淅川县人民法院)