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住房按揭法律问题研究/王涌泉

时间:2024-06-17 00:54:13 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9143
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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目  录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。俗话说:"安居才能乐业"。另外,从某种意义上来说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大厦,体现了人类的进步。人类对居所的投资,直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此,一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计,从1976年以来,用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%(新加坡高达12-26%),所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,根据有关部门的预测,我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长,到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%,这一比例与发达国家相距甚远。由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势,已制定了发展房地产业的实施计划:在2000年前,房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍,为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明,我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持,所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而,要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述:"十九世纪发明了分期偿还的贷款……,这个时期对于住宅经济来说是如此重要,简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机,在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是,直到本世纪50年代,各国的银行业出于资产流动性的考虑,对房地产贷款业务的开展都比较慎重,在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论",其认为,贷款的清偿依赖于借款人的预期收入,只要借款人的未来收入具有稳定性,对其进行长期放款,如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务,也同样可以保证这种资产的流动性和安全性,由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐。因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者,如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费,其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时,房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾,这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾,也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大,"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是,按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭",译为英文即mortgage。"在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语mortum,其意义为"永久,永远",gage原文为"质押,担保"。 在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为,"按揭"一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为:在中国古代,"按"有押的意义,从字面上来看,按与押都有"压住不动"的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭

金华市区城镇职工大额医疗补充保险试行办法

浙江省金华市人民政府


金华市人民政府办公室关于印发《金华市区城镇职工大额医疗补充保险试行办法》的通知 金政办发[2000]61号


市府各部门,市直各单位:
  《金华市区城镇职工大额医疗补充保险试行办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请按照执行。


金华市人民政府
二OOO年十二月二十一日

金华市区城镇职工大额医疗补充保险试行办法

  第一条 为减轻职工大额医疗费用负担,根据《金华市区城镇职工基本医疗保险暂行规定》(金政发〔2000〕198号),在实行基本医疗保险的基础上,建立大额医疗补充保险,特制定本试行办法。
  第二条 参加市区基本医疗保险的在职职工和退休人员(以下统称职工),可购买本补充医疗保险。
  第三条 大额医疗补充保险费每份80元,职工可以购买多份保险,多买多享受。
  对购买第一份大额医疗补充保险的机关事业单位职工、企业职工及市社会保险事业管理处(以下简称市社保处)托管的退休人员,分别由公务员医疗补助、企业补充医疗保险、市社保处给予补助,具体办法由劳动和财政部门制订。
  第四条 大额医疗补充保险由单位或个人于每年的7月份购买(2001年从1月份开始购买),当年内使用有效。
  第五条 职工年度内住院医疗费以及经批准特殊病种门诊医疗费(不含起付标准)超过市区职工年平均工资4倍(2001年为40000元)以上部分,由大额医疗补充保险支付,具体标准:每份大额医疗补充保险的医疗费用保险额最高为8万元,保险额内的医疗费按90%支付。
  第六条 大额医疗补充保险缴费、支付标准视情可作相应调整。
  第七条 大额医疗补充保险金纳入财政专户,由市医疗保险经办机构负责筹集、管理和支付。
  第八条 大额医疗补充保险的支付范围,按浙江省城镇职工基本医疗保险用药范围、城镇职工医疗保险诊疗项目、医疗服务设施范围和支付标准等有关规定执行。
  第九条 职工凭基本医疗保险IC卡与定点医疗机构结算。可由大额医疗补充保险支付部分,由市医保处与定点医疗机构结算,需个人自负的医疗费,由定点医疗机构与参保人员直接结算。
  第十条 大额医疗补充保险的结算年度与金华市区城镇职工基本医疗保险结算年度一致。
  第十一条 本办法由市劳动行政部门负责解释。
  第十二条 本办法与《金华市区城镇职工基本医疗保险暂行规定》同时实施。


宁德市人民政府办公室关于印发宁德市规范性文件制定和备案审查办法的通知

福建省宁德市人民政府办公室


宁德市人民政府办公室关于印发宁德市规范性文件制定和备案审查办法的通知



各县(市、区)人民政府、东侨开发区管委会、市政府各部门、各直属机构:

现将《宁德市规范性文件制定和备案审查办法》印发给你们,请认真贯彻执行。






二○一○年九月十九日





宁德市规范性文件制定和备案审查办法



第一条 为加强对规范性文件的监督,维护社会主义法制统一,推进依法行政,根据《福建省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查规定》和《福建省行政机关规范性文件备案审查办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市各级行政机关对规范性文件的制定和备案审查适用本办法。

第三条 本办法所称规范性文件,是指下列涉及公民、法人或者其他组织权利、义务,且具有普遍约束力的文件:

(一)各级人民政府发布的,以及经县级以上人民政府批准以办公室名义发布的文件;

(二)经县级以上人民政府批准以政府工作部门或者派出机关名义发布的文件;

(三)县级以上人民政府工作部门发布的文件;

(四)县级以上人民政府派出机关发布的文件;

(五)省以下垂直管理部门发布的文件;

(六)法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织发布的文件。

前款规定的有权发布规范性文件的主体,简称发布机关。

  第四条 规范性文件的起草、审查、决定、公布、备案、清理,适用本办法。

行政机关发布的下列文件不适用本办法:

(一)表彰和奖惩的命令、决定、通报;

(二)人事任免的通知;

(三)向上级行政机关的请示、报告;

(四)转发上级文件而没有增加涉及公民、法人和其他组织权利义务内容的通知;

(五)对具体事项的公告、通告、通知以及行政处理决定;

(六)会议纪要;

(七)内部工作制度、管理制度和技术操作规程;

(八)其他不涉及公民、法人和其他组织权利义务或者不具有普遍约束力的文件。

  第五条 制定规范性文件,不得创设行政许可、行政处罚、行政确认、行政强制措施和行政事业性收费等。

  第六条 规范性文件用语应当准确、简洁,内容应当明确、具体,具有可操作性。

  法律、法规、规章、上级文件已经明确规定的内容,规范性文件一般不作重复规定。

  第七条 县级以上人民政府规范性文件由本级政府办公室组织起草,也可以由本级政府所属有关工作部门具体负责起草工作。

  第八条 起草规范性文件,应当深入调查研究,总结实践经验,广泛听取各方面的意见,对重要问题或者涉及公民、法人和其他组织切身利益的,应当召开座谈会、论证会或者听证会征求意见。

第九条 规范性文件涉及多个部门职责的,起草单位应当征求有关部门的意见。起草单位在上报规范性文件送审稿时,应当附起草说明(一式十份)、部门征求意见及相关依据。

起草说明应当包括以下内容:

(一)制定规范性文件的必要性、可行性;

  (二)制定规范性文件的依据(法律、法规、规章以及上级规范性文件的名称、条款等);

  (三)规范性文件起草过程及相关部门的主要反馈意见;

(四)对重点条款的说明;

(五)其他需要说明的问题。

  第十条 县级以上人民政府规范性文件送审稿应当报本级政府办公室。政府办公室应当对规范性文件制定的必要性、文字表述、格式等内容进行审查修改,并形成草案。

  第十一条 县级以上人民政府规范性文件草案经本级政府领导或者政府办公室领导批示后,由本级政府法制机构对规范性文件草案是否符合法律、法规、规章和上级规范性文件的规定进行合法性审查,并出具审查意见。

第十二条 政府办公室根据本级政府法制机构的审查意见,对规范性文件草案进行修改,形成草案修改稿,呈报政府常务会议决定或者政府领导审定。

第十三条 规范性文件应当自发布之日起10个工作日内通过政府公报、政府门户网站或其他形式向社会公布。未经公布的,不得实施。

  第十四条 规范性文件自发布之日起15日内按以下规定报送备案:

(一)各级人民政府发布的,以及经县级以上人民政府批准以办公室名义发布的规范性文件,报送上一级人民政府备案;

(二)经县级以上人民政府批准以政府工作部门或者派出机关名义发布的规范性文件,由批准机关报送上一级人民政府备案。

(三)县级以上人民政府工作部门发布的规范性文件,由发布机关报送本级人民政府备案;两个以上部门联合发布的规范性文件,由主办部门负责报送备案。

(四)县级以上人民政府派出机关发布的规范性文件,报送设立该派出机关的人民政府备案。

(五)省以下垂直管理部门发布的规范性文件,报送上一级主管部门备案并抄送同级人民政府。

(六)法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织发布的规范性文件,报送直接管理该组织的主管部门备案。

前款规定的接受规范性文件备案的县级以上人民政府或者主管部门,简称备案机关。

第十五条 下列规范性文件除按照本办法第十四条规定报送备案外,还应当根据《福建省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查规定》报送备案:

(一)县级以上人民政府及其办公室发布的规范性文件,由本级人民政府报送同级人民代表大会常务委员会备案;

(二)经县级以上人民政府批准以政府工作部门或者派出机关名义发布的规范性文件,由批准机关报送同级人民代表大会常务委员会备案。

第十六条 备案机关负责法制工作的机构(以下简称备案工作机构)负责规范性文件备案审查的具体工作。

乡镇人民政府、街道办事处指定专人负责规范性文件报送备案的具体工作。

第十七条 规范性文件报送备案时,应当提交备案报告、起草说明、正式文本(一式三份)以及电子文本。备案报告应当包括规范性文件的名称、发文字号、生效日期以及发布形式。

  第十八条 备案工作机构对报送备案的规范性文件内容是否存在下列情形进行审查:

  (一)超越法定权限;

  (二)违法限制或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利,或者违法增加公民、法人和其他组织的义务;

  (三)违法创设行政许可、行政处罚、行政强制和行政收费等行政权力;

(四)与法律、法规、规章或者上级规范性文件相抵触;

(五)其他需要审查的内容。

第十九条 经审查,备案工作机构发现规范性文件存在本办法第十八条所列情形之一的,经备案机关批准,由备案工作机构向发布机关发出书面审查意见,建议发布机关自行纠正;发布机关应当自收到该意见之日起60日内将处理情况反馈备案工作机构;发布机关逾期不纠正或者拒不纠正的,由备案工作机构报请备案机关予以变更或者撤销。

发布机关自行纠正之前,备案工作机构认为继续执行该规范性文件可能造成严重后果的,可以报请备案机关作出中止执行该规范性文件部分或者全部内容的决定。

第二十条 公民、法人和其他组织认为规范性文件存在本办法第十八条所列情形之一的,可以通过当面递交、邮寄、传真、政府网站、电子邮件等途径向备案机关提出审查申请。审查申请的内容应当包括申请人姓名或者名称、联系方式、申请审查的规范性文件名称、发文字号以及申请审查事项、理由等。

第二十一条 公民、法人和其他组织向备案机关提出的审查申请,由备案工作机构负责审查。

属于本机关审查范围的,备案工作机构应当自收到审查申请之日起30日内将审查结果告知申请人;情况复杂的,经备案工作机构负责人批准可以适当延长审查期限,但审查期限最长不得超过45日。经审查,规范性文件存在本办法第十八条所列情形之一的,按照本办法第十九条处理。

不属于本机关审查范围的,备案工作机构应当自收到审查申请之日起5日内告知申请人向有权机关提出。

第二十二条 县级以上人民政府可以根据实际情况,要求所属工作部门制定的规范性文件在发布前由本级人民政府法制机构实施合法性审查。

第二十三条 规范性文件应当注明有效期,有效期一般不得超过5年,有效期届满的规范性文件自动失效。

有效期届满仍需继续执行的规范性文件,应当由发布机关对其实施情况进行评估,并按照相关程序重新发布。

第二十四条 发布机关应当每隔两年对规范性文件进行清理,并向社会公布清理结果,同时将清理结果书面报告备案机关。

清理结果应当包括继续有效、修改、废止或者宣布失效的规范性文件目录。

第二十五条 发布机关应当于每年1月31日前,将本机关上一年度发布的规范性文件目录报送备案机关。

备案工作机构应当于每年3月31日前,向备案机关书面报告上一年度规范性文件备案审查情况。

  第二十六条 规范性文件备案工作应当坚持层级监督、各负其责、有件必备、有备必审、有错必纠的原则。

  各级人民政府应当加强对规范性文件备案工作的指导,建立统计报告、通报、检查、责任追究等工作制度。

上级人民政府可以通过责令审查、指定审查、直接审查等方式监督指导下级人民政府规范性文件制定和备案工作。

第二十七条 备案机关定期对发布机关的规范性文件报送备案工作进行检查。检查时,发布机关应当予以配合,并按照要求提供发文目录、文件文本等相关资料。

第二十八条 规范性文件备案审查应当作为政府及其部门绩效评估的内容进行评估。

第二十九条 发布机关违反本办法,不认真履行备案审查职责的,备案机关可以责令改正;逾期不改正的,予以通报;情节严重的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员予以效能告诫或者依法给予处分。

第三十条 备案工作机构不认真履行备案审查职责的,由备案机关责令改正;情节严重的,由有权机关对直接负责的主管人员和其他直接责任人员予以效能告诫或者依法给予处分。

  第三十一条 本办法由宁德市人民政府法制办公室负责解释。

  第三十二条 本办法自颁布之日起施行,有效期5年。2007年3月1日宁德市人民政府发布的《宁德市规范性文件制定和备案审查规定》同时废止。