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吉林省测量标志保护管理办法

时间:2024-07-05 18:29:00 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8408
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吉林省测量标志保护管理办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令
 (第92号)


  《吉林省测量标志保护管理办法》已经1998年5月5日省政府第5次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。

                           
省长 王云坤
                         
一九九八年五月十二日



            吉林省测量标志保护管理办法

第一章 总则





  第一条 为了加强测量标志保护和管理,根据《中华人民共和国测量标志保护条例》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 本省行政区域内测量标志的使用、保护和管理均适用本办法。


  第三条 本办法所称测量标志是指标定测量控制点位置的标石、觇标以及其他标记。包括建设在地上、地下或建筑物上的各等级的三角点、基线点、导线点、军用控制点、重力点、天文点、水准点、全球卫星定位点的木质、钢质觇标和标石标志,用于地形测量、工程测量和形变测量以及野外长度检定场的固定标志等永久性测量标志和测量中正在使用的临时性测量标志。


  第四条 省人民政府管理测绘工作的部门负责全省的测量标志保护管理工作。省人民政府其他有关部门负责本部门专用测量标志的保护管理工作。
  市、州、县(市)人民政府管理测绘工作的部门,负责本行政区域内测量标志的保护管理工作。
  乡级人民政府负责本行政区域内测量标志的保护管理工作。


  第五条 县级以上人民政府的公安部门和其他有关部门应配合同级管理测绘工作的部门共同做好测量标志的保护管理工作。


  第六条 各级人民政府及管理测绘工作的部门应对在测量标志保护管理工作中做出显著成绩的单位和个人给予奖励。


  第七条 测量标志属国家所有,任何单位和个人都有保护测量标志的义务,有权制止和检举损坏测量标志的行为。

第二章 测量标志的建造和拆迁





  第八条 永久性测量标志是按国家规定的测绘基准和测绘标准建设的,能够长期使用、永久保存的测量标志。永久性测量标志应设立明显指示标记。


  第九条 新建永久性测量标志所占用的土地,由建测量标志的单位依照有关法律、法规规定办理用地手续。有觇标的标志占地为40平方米-100平方米,其中,寻常标占地40平方米-60平方米,双锥标占地60平方米-100平方米;无觇标的标志占地20平方米-36平方米。
  设置永久性测量标志,需要依法使用土地或者在建筑物上建设永久性测量标志时,有关单位和个人不得干扰和阻挠。


  第十条 因设置永久性测量标志而占用农民承包地的,应从承包耕地中予以扣除相应的占用面积。


  第十一条 新建测量标志,应按照国家有关规定,避让电力、广播电视通讯设施。


  第十二条 进行工程建设,应当避开永久性测量标志;确实无法避开,需要拆迁永久性测量标志或者使永久性测量标志失去使用效能时,工程建设单位应当履行下列批准手续:
  (一)拆迁基础性测量标志或者使基础性测量标志失去使用效能的,Ⅰ、Ⅱ等三角点、天文点报国务院测绘行政主管部门批准;Ⅲ、Ⅳ等三角点、军控点报省人民政府管理测绘工作的部门批准。
  (二)拆迁部门专用的永久性测量标志或者使部门专用的永久性测量标志失去使用效能的,应当经设置测量标志的部门同意,并报省人民政府管理测绘工作部门批准。
  拆迁永久性测量标志,还应当通知负责保管测量标志的有关单位和人员。


  第十三条 经批准拆迁基础性测量标志或者使基础性测量标志失去使用效能的,工程建设单位应当按照国家规定向省人民政府管理测绘工作的部门支付迁建费用。
  经批准拆迁部门专用的测量标志或者使部门专用的测量标志失去使用效能的,工程建设单位应当按国家规定向设置测量标志的部门支付迁建费用;查找不到设置专用测量标志部门的,工程建设单位应当按国家有关规定向省人民政府管理测绘工作的部门支付迁建费用。


  第十四条 永久性测量标志的重建工作,由收取测量标志迁建费用的部门组织实施。


  第十五条 设在建筑物上的永久性测量标志,因建筑物改造或拆迁,或其觇标濒临倒塌又无法修复的,应及时向省人民政府管理测绘工作的部门报告。


  第十六条 因自然灾害倒塌的木质、钢质标架,任何单位和个人不得侵占。

第三章 测量标志的保管和维护





  第十七条 实行测量标志义务保管制度。测绘单位建造的永久性测量标志应就近委托当地有关单位或个人长期保管。
  测量标志保管人员应持有由省人民政府管理测绘工作的部门统一制发的测量标志保管员证。


  第十八条 委托保管的测绘单位应与被委托保管单位签订《测量标志委托保管书》,明确双方的权利和义务。委托方应将《测量标志委托保管书》抄送乡级人民政府和县以上人民政府管理测绘工作的部门备案。


  第十九条 受委托保管永久性测量标志的单位及个人应当履行以下责任:
  (一)经常查看测量标志状况,制止损毁或移动测量标志的行为,并及时报告当地人民政府管理测绘工作的部门。
  (二)发现测量标志损坏时应及时通知当地人民政府,并保护现场。
  (三)查验测量标志使用者的测绘工作证件、使用测量标志的缴费证明以及使用后标志的情况。
  (四)定期与管理测绘工作的部门联系,通报测量标志情况。


  第二十条 对受委托保管永久性测量标志的农民,经村民会议或村民代表会议通过,可按下列规定执行:
  (一)测量标志在1年内保持完好,或者发现测量标志受自然灾害损坏,保管人员能及时报告给乡级人民政府并保护现场的,可不承担全年义务工;
  (二)测量标志在1年内部分受损坏,受委托人能够查明原因和责任者的,可减免全年二分之一的义务工。


  第二十一条 被委托保管测量标志的单位因机构变动等原因不能承担保管义务时,应及时通知委托单位,并及时报县级以上人民政府管理测绘工作的部门备案。


  第二十二条 省人民政府管理测绘工作的部门组织制定全省测量标志的维修计划,并按国家的测量标志维修规程统一实施。
  全省基础性测量标志维修经费由省人民政府管理测绘工作的部门编制计划,分别纳入各级政府财政预算,保证测量标志维修工作的正常进行。


  第二十三条 禁止下列有损测量标志安全和使测量标志失去使用效能的行为:
  (一)损毁或者擅自移动地下或地上的永久性测量标志以及使用中的临时性测量标志的。
  (二)在测量标志占地范围内烧荒、耕作、取土、挖沙或者侵占永久性测量标志用地的。
  (三)在距永久性测量标志50米范围内采矿、采石、爆破、射击、架设高压电线的。
  (四)在测量标志占地范围内,建设影响测量标志使用效能建筑物的。
  (五)在测量标志上架设通讯设施、设置观望台、防火楼、搭帐篷、拴牲畜、架设电视接收天线或者设置其他有可能损毁测量标志附着物的。
  (六)擅自拆除设有测量标志的建筑物或者拆除建筑物上测量标志的。
  (七)违反测绘操作规程进行测绘,使永久性测量标志受到损坏的。
  (八)其他有损测量标志安全和使用效能的。


  第二十四条 严格控制在距标志点标架高度的1.2倍距离范围内,建造各种建筑物。确需建造的,必须征得省人民政府管理测绘工作的部门同意。

第四章 测量标志的使用和检查





  第二十五条 国家对测量标志实行有偿使用。使用测量标志的单位应交纳有关标志使用费。具体办法按国家有关规定执行。


  第二十六条 测绘人员使用永久性测量标志时,应当持有测绘工作证件,并应事先通知测量标志保管单位或个人。使用测量标志要接受县级以上人民政府管理测绘工作部门的监督和负责保管测量标志单位和人员的查询。


  第二十七条 测绘人员使用测量标志必须保持其完好无损,使用后应按国家测量标志维修规程的有关规定整饰测量标志。


  第二十八条 国家Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ等测量标志普查工作,由省人民政府管理测绘工作的部门负责统一规划,市、州、县(市)管理测绘工作的部门组织实施。


  第二十九条 市、州、县(市)管理测绘工作的部门对本行政区域的国家Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ等测量标志,应每年进行一次抽查,并将检查结果逐级上报省人民政府管理测绘工作的部门。

第五章 测量标志的建档和管理





  第三十条 县级以上人民政府管理测绘工作的部门应对本行政区域内的永久性测量标志进行建档管理,并建立健全相应的管理制度,负责搜集、整理和提供有关测量标志的资料。


  第三十一条 永久性测量标志档案包括:
  (一)国家和省发布的有关保护测量标志的法律、法规、规章和文件。
  (二)《测量标志委托保管书》、《测量标志委托保管登记表》、《测量标志卡片》、《测量标志汇总表》、测量标志照片以及标绘在1∶5万地形图上的分布情况等材料。
  (三)测量标志的维修,普查、检查资料。
  (四)测量标志占地征用、事件处理等有关资料。
  (五)经过批准拆迁测量标志的有关材料。
  (六)测量标志保管人员的情况以及保管人员的变更情况。
  (七)其他应当归入档案管理的材料。


  第三十二条 测量标志建造单位和保管单位,应及时向所在地人民政府管理测绘工作的部门报送测量标志建造、委托、保管、维修、检查、拆迁、重建等资料。
第六章 法律责任





  第三十三条 违反本办法规定有下列行为之一的,由县级以上人民政府管理测绘工作的部门责令限期改正,给予警告,并可以根据情节按下列规定予以罚款;对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
  (一)损毁或者擅自移动地下或者地上的永久性测量标志的,可处以5000元以上50000元以下罚款。
  (二)损毁或者擅自移动使用中的临时性测量标志的,可处以200元以上1000元以下罚款。
  (三)在测量标志占地范围内烧荒、耕作、取土、挖沙或者侵占永久性测量标志用地的,处以300元以上3000元以下罚款。
  (四)在距永久性测量标志50米范围内采石、爆破、射击、架设高压电线的,可处以5000元以上30000元以下罚款。
  (五)在测量标志的占地范围内,建设影响测量标志使用效能建筑物的,可处以10000元以上30000元以下罚款。
  (六)在测量标志上架设通讯设施、设置观望台、防火楼、搭帐、拴牲畜或者设置其他可能损毁测量标志附着物的,处以300元以上3000元以下罚款。
  (七)擅自拆除设有测量标志的建筑物或者拆除建筑物上测量标志的,可处以2000元以上5000元以下罚款。
  (八)干扰或者阻挠测量标志建设单位依法使用土地或者在建筑物上建造永久性测量标志的,处以5000元以上30000元以下罚款。
  (九)工程建设单位未经批准擅自拆迁永久性测量标志或者使永久性测量标志失去使用效能的,或者拒绝按照国家规定支付迁建费用的,处以10000元以上30000元以下罚款。
  (十)违反测量操作规程进行测绘,使永久性测量标志受到损坏的,处以5000元以上20000元以下罚款。
  (十一)无测绘工作证使用永久性测量标志并且拒绝县级以上人民政府管理测绘工作部门监督和负责保管测量标志的单位和人员查询的,处以3000元以上20000元以下罚款。


  第三十四条 对单位处以5000元以上罚款或者对个人处以1000元以上罚款的,当事人要求听证的,实施处罚的单位必须按照省政府的规定举行听证。


  第三十五条 罚款必须使用省财政部门统一制作的罚没收据,并全部上缴同级财政。


  第三十六条 各级人民政府管理测绘工作部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分。


  第三十七条 违反本办法规定,应当给予治安管理处罚的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章 附则




  第三十九条 本办法自发布之日起施行。

徐州市道路客运班线管理试行办法

江苏省徐州市交通局


徐州市交通局关于印发《徐州市道路客运班线管理试行办法》的通知
徐交法[2003]59号

各县(市)、贾汪区交通局,徐州市交通运输管理处:
为规范我市道路客运班线管理,促进道路旅客运输业的健康发展,根据有关法规政策,结合本市实际,我局制定了《徐州市道路客运班线管理试行办法》,现印发给你们,请遵照执行。
特此通知.
二OO三年四月八日
徐州市道路客运班线管理试行办法
第一章总则
第一条为规范我市道路客运班线管理,促进道路旅客运输业的健康发展,根据国家有关法规政策,结合本市实际,制定本办法。
第二条道路运输经营者在本市范围内申请开设客运班线、取得道路客运班线经营权以及取得道路客运班线经营权后车辆更新、更型等事项适用本办法。
第三条道路客运班线管理遵循“分级负责,集体审议,公开招标,无偿许可,限时经营”的原则。
第四条县级以上人民政府交通行政主管部门是道路客运班线管理工作的主管部门,其所属的道路运政管理机构具体负责本办法的实施。
第二章客运班线开设管理
第五条县(市)、区内道路客运班线的开设由县(市)、区交通局或其授权的交通运输管理所审议决定,县(市)、区际道路客运班线的开设由徐州市交通运输管理处审议决定,市际以上道路客运班线的开设由徐州市交通运输管理处报江苏省交通厅运输管理局按有关规定办理。
第六条县(市)、区际道路客运班线的开设实行季度审议制。各县(市)、区交通主管部门所辖的交通运输管理所应当根据当地社会经济发展的需求和客运市场的实际情况,每季度首月向徐州市交通运输管理处提交客运班线开设的具体计划,并附可行性报告。可行性报告应当载明如下内容:
(一)拟开设班线起讫点现有或相近线路车辆的运行、经营状况;
(二)拟开设班线所辐射的相关村、镇自然情况;
(三)拟开设班线沿途停靠站点考察情况;
(四)拟开设班线运行示意图;
(五)拟开设班线的适用车型;
(六)拟开设班线运行后的预期效果;
(七)其他相关资料。计划开设的班线涉及相关县(市)、区的,班线起点地交通运输管理所要会同相关县(市)、区交通运输管理所在可行性报告中共同签署意见。
第七条 徐州市交通运输管理处受理县级交通运输管理所申报计划后一个月内进行初审,每季度第三个月组织集体研究会审。对有争议的事项,可邀请该线路上经营业户、行业协会、旅客代表及有关部门专家参加审议,视情采用听证会、论证会、协调会等形式,广泛听取各方意见后,作出是否开设班线的审议决定,并及时通知申报单位。
第八条 县级交通运输管理所对本辖区内客运班线开设的管理,参照本办法第六条、第七条的规定执行。
第三章客运班线经营权管理
第九条 新开设班线的经营权由市、县(市)、区交通运输管理处(所)按照《江苏省道路客运线路经营权招标、投标管理试行办法》的规定实行公开招标投标。县(市)、区内班线不适宜公开招标的,经徐州市交通运输管理处批准,可以进行邀请招标;县(市)、区际班线不适宜公开招标的,徐州市交通运输管理处报经江苏省交通厅运输管理局批准,可以进行邀请招标。
第十条 经招投标获取的县(市)、区际以及县(市)、区内客运班线经营期限为3年。本办法公布前本市客运经营者通过行政审批等办法取得的客运班线经营权,县(市)、区际以及县(市)、区内的可以再连续经营最长不超过3年。市际、省际客运班线经营期限按照江苏省交通厅的有关规定执行。
第十一条 县(市)、区际以及县(市)、区内客运班线实行公司化经营的,可以采用在同类型营运客车中进行循环经营的方式。实行单车承包经营机制的,应定车管理。
第十二条 已取得客运班线经营权的道路运输经营者,在经营期限内,其车辆更新、更型实行“先核准,后购置”,分别情况,按下列规定办理:
(一)本市籍客运经营者经营的省、市际班线,先办理客运营运标志牌附卡变更,后办理购车核准手续;非本市籍客运经营者经营的市际班线,依照江苏省交通厅运输管理局规定的程序办理;非本市籍客运经营者经营的省际班线依照双方省级运输管理机关协商的要求办理。
(二)车辆更新的,应凭核准的购置手续办理道路运输证;旧车确有使用价值和用途的,应当于更换新车前提供被置换下来的旧车安置意向资料;需要报废旧车的应当提供报废手续。
(三)车辆更型的,应当于更型前提供置换下来的车辆处理办法及相关资料证明。
(四)同一条班线上总运力数少于12辆,一次性更新更型3辆以下的,按正常管理程序办理;一次性更新更型在3辆以上的,实行公开审议;总运力数大于12辆,一次性更新更型在总运力30%以上的(尾数实行四舍五入),实行公开审议。
(五)三级以上经营资质的客运企业在大部分营运客车定线管理的前提下且公司化经营率达到10%以上的,可以在其车辆总数10%的范围内确定购置不同营运类别、档次的机动运力。第十三条经批准开行的客运班线6个月无正当理由不经营的,予以公示取消。第十四条本办法确定的客运班线经营期限到期后,省市际线路按照江苏省交通厅的规定确定处理办法,县(市)、区际以及县(市)、区内线路由市交通主管部门确定处理办法。
第四章附则
第十五条本办法所称的客运班线开设,包括在已开设的线路上增减班次。
第十六条县(市)、区交通运输管理所应当将本辖区范围内的班线开设以及经营权授予文件自交付经营者之日起一个月内报徐州市交通运输管理处备案。
第十七条本办法与法律、法规、规章以及上级规范性文件规定不一致的,从其规定。
第十八条本办法由徐州市交通局负责解释。
第十九条本办法自2003年4月25日起施行。


浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


  一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
  (一)定制商品房的概念及分类
  所谓定制“商品房定制”,或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想,量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下,房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型,半用户定制型,和用户定制型。
(1)成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
(2)那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商,由于他们把预制和用户定制的特点结合起来,通常被称作半用户定制开发商。
(3)用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法,因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是,用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本,而且建造时间较长,再加上批量化房屋建造的经济性的丧失,使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求,主要是装修方面的,提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情,甚至是交房前后提出。
  (二)定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现,它在精神深处能满足购房者的限量情结,属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略,不断细分消费者群体,对特定的消费者群体进行针对性的设计开发,根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求, 量身定做的个性化用房,尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
  (三)定制开发商品房起源及发展
据说,“定制公寓”概念起源于日本在日本,欧美国家更为普遍,定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制,而非只提供有限的选择方案,称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式,但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出,随着一批主流地产开发商逐步加快公寓(别墅)定制产品的开发,这一类型的定制公寓(别墅)产品的出现,中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样,从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为,定制公寓理念意义大于实际意义。
另外,还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
  二、定制商品房行为的法律属性
  (一)不是委托建造(加工承揽)的合同关系,仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”,从法律上讲,仍应是房地产开发商,而非设计和施工方)。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为,房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商,按照承租人或者购买人的要求专门立项,设计建造,这是企业间或者个人与企业间的商事行为,因为不是对不特定公众的销售,不属于预租预售的法律框架体系范围。
  (二)住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是,定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等,最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更,约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
  开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。
  在国内相关法律法规的制约下,真正的“度身定制”极难实现,当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
  三、商品房定制存在的风险
  (一)工期及造价风险:成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价,定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
  (二)市场销售风险:由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好,销售对象相对较狭窄,而且一般都要求达到比通常标准更高的要求,成本可能提高,又不具有通用性,使得开发商风险相应增大,设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性,如定制人反悔退出或者项目中断,再转售他方时可能受限。
  (三)法律风险:目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求,定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策,都对定制物业有着较多限制,交易的安全性很亟待保障。
  四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
  订制商品房应该建立专门的“定制合同”,对定制部分做专门的约定,明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同,势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同:第一种方式,直接签署买卖合同,将来再签署网络打印的商品房买卖合同,另外一种方式是签署为预约买卖合同(认购书),将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
  (一)如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同,未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定,房地产开发企业预售商品房,必须取得商品房预售许可证明;未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的,将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。也就是说,在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的,就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同,在这种情况下,合同被确认无效后,房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失,包括房屋增值部分的损失只能自行承担,也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定:“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的,应当承担相应不利的民事法律后果。”
  (二)在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点:
1、在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效,开发商须返还定金。
该观点的法律依据是:
1)《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:下列房地产,不得转让: (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
  第三十九条:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定,按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明,上述法律规定的本意是强制性规定。