吉林省白山市人民政府


白山市城市房屋拆迁管理办法
白山政令[2002]22号


《白山市城市房屋拆迁管理办法》已经2002年6月21日市
政府第21次常务会议通过，现予发布，自2002年7月1日起施
行。


附件说明：
白山市城市房屋拆迁管理办法

第一章 总 则

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当
事人的合法权益，保障城市建设项目的顺利进行，根据国务
院《城市房屋拆迁管理条例》、《吉林省城市房屋拆迁管理
条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办
法。
第二条 凡在本市行政区域城市规划区内国有土地上实
施房屋拆迁，并需要对被拆迁人给予补偿和安置的，均适用
本办法。
因建设项目需要在集体所有土地上实施房屋拆迁的，在
依法办理农用地转用审批手续后，按照本办法的规定执行。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市
旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给
予补偿和安置；被拆迁人应当在协议搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单
位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 市、县（市）建设行政主管部门（以下简称房
屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施
监督管理。市城市房屋拆迁管理处，具体负责本市城市房屋
拆迁的日常管理工作。
市、县（市）房屋拆迁管理部门实施城市房屋拆迁监督
管理工作，应当履行下列职责：
（一）宣传、贯彻和执行有关城市房屋拆迁管理的法
律、法规、规章和政策，指导、监督城市房屋拆迁补偿、安
置工作；
（二）审查城市房屋拆迁和拆除单位的资格，培训和考
核城市房屋拆迁管理工作人员，并核发《拆迁岗位证书》；
（三）确定从事城市房屋拆迁的评估机构；
（四）受理拆迁申请，审验有关文件资料，审查拆迁计
划和拆迁方案，核发《房屋拆迁许可证》；
（五）监督拆迁补偿、安置资金的管理和使用；
（六）下达《暂停办理通知书》，发布《房屋拆迁公
告》；
（七）依法裁决拆迁纠纷；
（八）依法查处违法、违章拆迁行为；
（九）受理、接待有关房屋拆迁的来信、来访；
（十）负责组织实施对拆迁情况的验收，建立拆迁档案
管理制度，管理拆迁档案。
县级以上人民政府的有关部门应当按照各自职责，配合
房屋拆迁管理部门做好城市房屋拆迁管理工作，保证城市房
屋拆迁工作顺利进行。

第二章 拆迁管理

第六条 城市房屋拆迁实行拆迁许可证制度。拟实施房
屋拆迁的单位，应当向被拆迁房屋所在地的县级以上城市房
屋拆迁管理部门提出申请，办理相关手续，并取得《房屋拆
迁许可证》后，方可实施拆迁。
拆迁单位自取得《房屋拆迁许可证》之日起3个月内未
实施房屋拆迁的，《房屋拆迁许可证》自行作废。
《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围，不得超越建设用
地规划许可证核定的用地范围。
第七条 拆迁单位申领《房屋拆迁许可证》，应当向房
屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）拆迁计划和拆迁方案；
（二）建设项目批准文件；
（三）建设用地规划许可证和拆迁范围图；
（四）国有土地使用权批准文件；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资
金专户存款证明；
（六）用于产权调换房屋的室内装饰及其使用功能标
准。
第八条 拆迁计划应当包括：拆迁范围、方式，拆迁时
限，工程开工、竣工时间。
拆迁方案应当包括：被拆迁房屋状况（房屋使用性质、
使用年限、产权归属、面积、楼层、朝向、区位、结构形式
等）；各项补偿和补助费用概算；产权调换房屋安置标准和
地点；临时过渡方式及具体措施；拆迁补偿安置资金落实情
况。
第九条 房屋拆迁管理部门应当自收到房屋拆迁申请之
日起20日内，对申请事项进行审查。经审查，对符合条件
的，予以核发《房屋拆迁许可证》；对不符合条件的，不予
核发，以书面形式通知申请人并说明理由。
第十条 因建设项目发生转让需变更《房屋拆迁许可
证》时，应当经房屋拆迁管理部门同意后，办理《房屋拆迁
许可证》变更手续；房屋拆迁管理部门应当将《房屋拆迁许
可证》变更的有关情况予以公告。
建设项目已经转让，但转让人就房屋拆迁补偿安置的有
关权利、义务尚未履行完毕的，由受让人继续履行。
第十一条 经审查拆迁手续齐备的，拆迁人应当按照有
关规定向房屋拆迁管理部门交纳房屋拆迁管理费。
拆迁人在实施房屋拆迁前，应当将拟支付给被拆迁人的
补偿安置资金，按照被拆迁房屋总建筑面积乘以上一年同类
地段、同类性质房屋的房地产市场评估指导价的额度，全额
存入房屋拆迁管理部门指定的银行帐户后，方可按照本办法
的规定实施拆迁；拆迁人用于产权调换的房屋可以折价计
入。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的
监督，保证专款专用，不得挪作他用。
拆迁人实施委托拆迁的，应当与被委托折迁的实施单位
就双方的权利、义务、有关费用的结算办法以及违约责任等
签订委托拆迁协议。
第十二条 房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可
证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》载明的拆迁人、拆
迁范围、拆迁期限及拆迁实施单位等事项以房屋拆迁公告的
形式予以公布。拆迁人应当及时将公告内容告知被拆迁人。
房屋拆迁公告应当载明的搬迁期限，最长不得超过20
日。
第十三条 拆迁人应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆
迁范围和拆迁期限内实施拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁
人应当在拆迁期限届满前10日内，以书面形式向房屋拆迁管
理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延
期拆迁申请之日起5日内以书面形式给予答复。
第十四条 拆迁人可以委托具有房屋拆迁资格的单位实
施拆迁；拆迁人具有房屋拆迁资格的，也可以自行拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委
托。
第十五条 房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可
证》的同时，应当将《暂停办理通知书》发送城市规划、房
产管理、国土资源和工商等部门，通知其暂停办理新建、改
建、扩建房屋的审批，房屋所有权和使用权的变更、房屋租
赁手续、土地使用权的变更、工商营业执照的核发等相关事
项。
暂停期限最长不得超过1年；确需延长暂停期限的，必
须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十六条 发布房屋拆迁公告时，房屋拆迁管理部门应
当向拆迁人、被拆迁人提供两个以上具有评估资格的房地产
评估机构任其选择；拆迁人、被拆迁人也可以选择其他具有
评估资格的房地产评估机构，对被拆迁房屋进行评估。拆迁
人、被拆迁人应当自房屋拆迁公告发布之日起5日内作出选
择。接受委托的评估机构，应当自接受委托之日起5日内对
被拆迁房屋作出评估结果。
拆迁人与被拆迁人选择同一评估机构的，共同签订委托
协议，评估费用由拆迁人支付。拆迁人或者被拆迁人对评估
结果有争议的，可以委托具有评估资格的其他评估机构重新
进行评估，评估费用由委托方支付。两个评估结果在省规定
的误差范围之内的，执行原评估结果。评估结果超过省有关
规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决；协商不能解
决的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对
评估结果进行裁定。评估专家的人员名单，由房产行政管理
部门提供。
拆迁人与被拆迁人分别选择评估机构的，拆迁人、被拆
迁人分别与所选定的评估机构签订委托协议，评估费用分别
由委托方支付。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，
执行被拆迁人委托评估机构的评估结果。两个评估结果超出
省规定误差范围的，拆迁当事人可以协商解决；协商不能解
决的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对
评估结果进行裁定。
拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致的，
可以不对被拆迁房屋进行评估。
第十七条 在房屋拆迁管理部门公布的搬迁期限内，拆
迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就安置方式、补偿
金额、付款方式及期限、安置面积及地点、搬迁期限、搬迁
过渡方式及期限、差价的结算标准、违约责任、双方的权利
和义务及双方当事人认为需要明确的事项，签订拆迁补偿安
置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承
租人签订拆迁补偿安置协议。房屋拆迁管理部门应当对双方
签订协议的内容进行审查，发现有显失公平或者损害一方当
事人利益的，责成双方当事人修订；对内容不完善的，责成
双方当事人进行补充。
拆迁人对新建的房屋应当优先安置被拆迁人；被拆迁人
可以根据搬迁时间的先后顺序选择楼层和楼号。当销售房屋
的购买人与被拆迁人同时选择同一楼号时，应当优先安置被
拆迁人。被拆迁人应当在与拆迁人签订拆迁补偿安置协议
后，方可搬迁。
拆迁补偿安置协议，应当采用省建设行政主管部门统一
印制的示范文本；委托拆迁协议的示范文本，由市房屋拆迁
管理部门统一印制。
拆迁补偿安置协议签订后，双方当事人应当分别妥善保
存，作为拆迁与补偿安置的凭据，并由拆迁人在协议签订后
的5日内将其副本送交房屋拆迁管理部门备案。
第十八条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者公
有房屋的承租人在协议搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以
依法向白山仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起
诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十九条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与
公有房屋的承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申
请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁
人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起20
日内作出。
当事人对裁决不服的可以自裁决书送达之日起3个月内
向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予
货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止
拆迁的执行。
第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁
期限内未搬迁的，由房屋所在地的县级以上人民政府责成有
关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法
院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事
项，向公证机关办理证据保全。
第二十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物
古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第二十二条 拆迁人在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期
限内不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人实施停止供
水、供电、供热以及停止供应燃气等影响生产、生活的行
为。
第二十三条 被拆迁人不得损坏、拆除被拆迁房屋的公
用设施。
第二十四条 拆迁补偿安置协议签订后，拆迁人应当将
被拆迁房屋的土地使用权证、房屋所有权证统一缴回，并到
有关部门注销登记。属于公有房屋的，房屋产权人应当将房
屋租赁证统一收回并注销登记。
被拆迁户数的统计，应当以房屋所有权证照和房屋租赁
证作依据。
第二十五条 房屋拆除，必须由具有房屋拆除资格的单
位承担。
第二十六条 房屋拆迁完毕后，房屋拆迁管理部门应当
对拆迁情况进行验收；经验收合格，发给《房屋拆迁结束通
知书》后，方可到规划部门办理放位手续。
第二十七条 用于产权调换的房屋，必须符合有关法
律、法规的规定，符合有关技术、质量标准。
第二十八条 建设行政主管部门在审查施工图设计文件
时，发现拆迁安置用房的布局、设施设计不合理等损害被拆
迁人利益的，应当提出书面修改意见，由房屋拆迁管理部门
监督修改。拆迁人不得擅自更改修改后的设计。
第二十九条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档
案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。

第三章 拆迁补偿与安置

第三十条 房屋拆迁可以实行货币补偿，也可以实行产
权调换。除国家另有规定外，被拆迁人有权选择补偿方式。
房屋拆迁不得因建设项目的不同，对被拆迁人实行不同
的补偿安置标准。
被拆迁地段用于同类商品房建设的，选择货币补偿的被
拆迁人对原地段的同类商品房有优先购买权。
第三十一条 货币补偿金额由房地产评估机构根据核发
《房屋拆迁许可证》时当地人民政府制定和公布的房地产市
场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、
成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素确
定。
第三十二条 县级以上人民政府应当根据省政府价格主
管部门会同建设行政主管部门确定的房地产市场评估指导价
的制定原则和方法，每年制定并公布一次当地不同区位的房
地产市场评估指导价。房地产市场评估指导价制定前，由县
级以上人民政府价格主管部门负责组织召开听证会，广泛听
取各方面的意见，并报同级人民政府批准后予以公布执行。
第三十三条 对被拆迁房屋的建筑面积和房屋用途的认
定，以房产行政管理部门颁发的房屋所有权证标注的建筑面
积和用途为准；房屋所有权证未标注的，以产籍登记卡标注
的建筑面积和用途为准。
拆迁双方当事人对被拆迁房屋产权面积有争议的，由房
产行政管理部门核查确定。
第三十四条 被拆迁人选择产权调换的，有权要求拆迁
人提供的安置用房建筑面积不少于被拆迁房屋的建筑面积。
拆迁人和被拆迁人应当按照本办法第三十一条的规定，计算
被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换
差价。
被拆迁人选择产权调换的，拆迁人提供的安置房屋面积
与被拆迁房屋面积相等部分，可按拆迁人新建房屋实际销售
价格的5%享受优惠；扩大面积部分，按实际销售价格执行。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁
人给予补偿。
第三十五条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当按照有
关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予
货币补偿。
第三十六条 被拆迁房屋在拆迁公告规定的拆迁期限内
有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆
迁管理部门批准，并向公证机关办理证据保全后实施拆迁：
（一）产权或者使用权纠纷尚未解决的；
（二）产权人下落不明的；
（三）房屋共有人不能协商达成一致意见的。
第三十七条 拆迁人对生活特别困难，又无力自行解决
住房的被拆迁人，必须妥善安置。
第三十八条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解
除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆
迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，
拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋
由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房
屋租赁合同。
被拆迁的住宅房屋属于直管房屋或者单位自管产公房
的，承租人享有按房改政策购房的权利。承租人向所有人支
付按房改政策计算的购房款后，拆迁人按本办法规定对承租
人进行补偿、安置。
第三十九条 拆迁设有抵押权的房屋，按照国家有关担
保的法律规定执行。
第四十条 建设项目需要拆迁公用设施及其各种管线
的，由拆迁人负责恢复；不能恢复的，由拆迁人按恢复所需
费用对所有人给予补偿。
第四十一条 拆迁范围内的公共树木、绿地应当尽可能
保留；确不能保留的，按照城市园林绿化的有关法规、规章
规定办理。
第四十二条 拆迁住宅房屋，由拆迁人对被拆迁人或者
房屋承租人按每户500元的标准发给一次性搬迁补助费；逾
期搬迁的，减发50%搬迁补助费。强制拆迁的，不发给搬迁
补助费；强制拆迁所发生的费用，由被执行人自行承担。
对在公告规定的搬迁截止日前（不含截止日）完成搬迁
的，由拆迁人按每户1000元的标准给予一次性奖励。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处
的，拆迁人应当从其完成搬迁之日起，按照被拆除房屋建筑
面积每月每平方米5元的标准给付临时安置补助费；由于拆
迁人的责任延长过渡斯限的，自逾期之 月起，增加1倍给付
临时安置补助费。
在过渡期限内遇有冬季采暖期的，由拆迁人对被拆迁人
或者房屋承租人按每一采暖期每户400元的标准给付采暖补
助费。
被拆迁过渡期限，应当依据建设项目的工期确定。
第四十三条 对被拆迁房屋的附属物，应当给予补偿；
实施补偿后的附属物，由其所有人自行拆除。
（一）对被拆迁房屋的附属物，按下列标准给予补偿：
1.砖砼房屋按建筑面积每平方米250元；
2.砖木房屋按建筑面积每平方米150元；
3.土木房屋按建筑面积每平方米100元；
4.木板房屋按建筑面积每平方米30元；
5.砖围墙高度在1.5米以上的，每延长米20元；
6.菜窖按建筑面积每平方米50元；
7.手压式水井每眼100元。
（二）对各类树木，按下列标准给予补偿，但对被征用
农村集体土地上的树木已按本条第（三）项规定给予补偿的
除外：
1.各类果树：已达到产果龄的，每棵50元；
未达到产果龄的，每棵10元。
2.其他各类树木：胸径3--5公分（不含5公分）的，每
棵10元；
胸径5—10公分（不含10公分）的，每棵20元；
胸径10—20公分（不含20公分）的，每棵30元；
胸径20—30公分（不含30公分）的，每棵40元；
胸径30公分以上的，每棵50元。
3.未达到本项第2目所列标准的树木，按每棵2元的标准
给予补偿，但对实施拆迁当年扦插的苗木不予补偿。
（三）对被征用农村集体土地的地上附着物、农作物和
各类树木的补偿按照土地管理的有关法律、法规、规章和政
策规定执行。
第四十四条 拆迁人应当承担被拆迁人的电话、有线电
视迁移费用；其标准，按支付费用的收费票据数额执行。
第四十五条 营业性用电、生产动力电的供用电线路迁
移及补偿（须持有用电许可执照和初装正式发票及其他相关
手续），按拆迁时供电部门的规定办理。
第四十六条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济
损失的，由拆迁人按照下列规定给予补助：
（一）拆迁国有、集体房屋实行产权调换的人员工资补
助，拆迁人应当按照拆迁范围内的在岗职工人数，依据过渡
周期，按照城市最低生活保障的规定执行。经营利润补助，
以税务部门征收该单位上一年度所得税计算利润总额的20%
予以一次性补助。
（二）拆迁非住宅房屋，其生产设备、原辅材料等由被
拆迁人自行搬迁，所需费用由拆迁人按实际发生额或者由具
有评估资质的评估机构进行评估的金额予以承担支付。
（三）拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，所
有人自行经营实行产权调换的，由拆迁人依据过渡周期按从
业人数发给生活补助费；其标准，按当地政府关于最低生活
保障的规定执行。从业人数的确定，以该房屋营业面积每10
平方米1人计算。过渡期限内未安置的，自逾期之日起按原
补助标准逐月发给。
（四）对有合法产权证照房屋实行货币补偿的和租赁经
营的以及在无照房屋内经营的个体工商户从业人员的生活补
助费标准，按本条第（三）项规定执行，其补助期限为2个
月。
（五）私营、个体工商户的经营利润补助，以上一年度
上缴所得税总额的30%予以一次性补助。
（六）对实行房屋产权调换的非住宅房屋出租人（产权
所有人）的经营补助，以房产行政管理部门规定的该区段标
准租金的15%核发，其补助期限依据过渡周期计算；逾期
的，按原标准延续给付。
（七）对拆迁国有、集体房屋在拆迁前已停止生产经营
活动、停发职工工资的单位，不发给任何补助费。
（八）对私营、个体经营者在拆迁前已停止生产经营活
动的，不发给从业人员生活补助费。
第四十七条 拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给
予适当补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不
予补偿。临时建筑的批准期限，以城市规划管理部门的批准
文件所核定的使用期限为准。

第四章 法律责任

第四十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由
房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁
补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；情节严重的，吊销《房
屋拆迁许可证》：
（一）未按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围实施房
屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十九条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由
房屋拆迁管理部门予以处罚：
（一）未取得《房屋拆迁许可证》擅自实施拆迁的，责
令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方
米20元以上50元以下的罚款；
（二）以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，吊销
《房屋拆迁许可证》，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下
的罚款；
（三）接受委托的拆迁单位擅自转让拆迁业务的，责令
改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上
50%以下的罚款。
第五十条 房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本办法
规定，有下列行为之一的，由所在单位或者上级主管部门对
直接负责的主管人员或者其他责任人员给予行政处分；构成
犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准
文件的；
（二）核发《房屋拆迁许可证》以及其他批准文件后不
履行监督管理职责的；
（三）对房屋拆迁违法行为不予查处的；
（四）滥用职权，非法干涉房屋拆迁活动，徇私舞弊
的。

第五章 附 则

第五十一条 本办法所称的私营、个体工商户，是指持
有工商营业执照、税务登记证并按规定进行年检、交纳各种
税费的依法经营者。
第五十二条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁
并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法规定执行。
第五十三条 本办法规定的拆迁补偿安置标准，仅适用
于白山市市区城市规划区内的拆迁补偿与安置；各县（市）
人民政府可根据本地实际情况制定具体标准。
第五十四条 本办法由市人民政府法制办公室负责解
释，由市建设局负责组织实施。
第五十五条 本办法自2002年7月1 日起施行。市政府
1999年3月5日第24号令发布的《白山市城市房屋拆迁安置管
理办法》同时废止


上海市物价局 市房地产管理局


上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法
上海市物价局 市房地产管理局



第一条 （目的和依据）
为加强对本市商品住宅物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有人的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，依据《中华人民共和国价格管理条例》和国家计划委员会、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
》及国家与本市的有关法律、法规和规定，特制定本暂行办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对本市商品住宅以及物业管理区域范围内的非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费管理。
前款所指的商品住宅是指在本市范围内个人和单位购买的内销商品住宅和外销商品住宅。
公有住房和已向个人出售的公有住宅（含平价房、解困房、安居工程），不适用本暂行办法。
第三条 （主管部门）
市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，市物价局会同市房屋土地管理局对物业管理收费进行指导和监督。
区、县物价局（委）是本辖区物业管理服务收费的主管机关，业务上受市物价局的领导。
第四条 （价格形式）
物业管理单位向房屋所有人或使用人收取的公共性服务收费和为公众代办性质的服务收费实行政府指导价。
物业管理单位为房屋所有人或使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门规定有统一收费标准者外，其服务收费实行经营者定价。
外销商品住宅、非居住用房的服务收费由物业管理单位与业主管委会或业主代表协商确定，协商不成的，由房屋所在地物价部门裁定。
第五条 （定价程序）
实行政府指导价的物业管理服务收费标准，由各区县物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度，征求物业管理行政主管部门意见后，发布中准价及浮动幅度，物业管理单位与业主管委会在规定幅度内协商确定具体收费标准，填列备案表，报所在区、县物价局（委）备案
。业主管委会未成立的，由物业管理单位在规定的幅度内确定具体收费标准并报所在区、县物价局（委）审核。
实行经营者定价的物业管理收费项目和标准由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定，并填列备案表，向所在地物价部门备案。
第六条 （收费原则）
物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人经济承受能力相适应的原则，并按照物业档次和服务标准实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。
第七条 （物业管理服务收费用语含义）
收费用语在本办法中的含义：
（一）公共性的服务费是指为房屋所有人、使用人提供的公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用。
（二）公众代办性质（不包括安装申请代办）的服务费是指为房屋所有人、使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备的修缮等费用。
（三）特约服务是为满足房屋所有人或使用人需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等。
（四）装修保证金是指房屋所有人或使用人入户装修不得损坏房屋而向物业管理单位预交的抵押金，应在签订装修合约后收取。
（五）修缮基金是指用于新建住宅保修期满后，房屋共用部位和共用设备的养护、维修和更新的费用。
第八条 （公共性服务收费标准的计算和收取）
物业管理公共性服务收费的费用由以下部分构成：
（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（二）楼内公用设施维修及保养费；
（三）绿化管理费；
（四）清洁卫生费；
（五）保安费；
（六）办公费；
（七）物业管理单位固定资产折旧费；
（八）法定税费。
本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率不超过15％。
本条各项费用由房屋所有人支付。房屋租赁人除缴房租外，同时缴付本条第（四）项、第（五）项费用。
第九条 （物业管理服务费的分摊）
物业管理的公共服务费应按物业管理范围内各业主（住户）所占房屋建筑面积或按户分摊。
第十条 （代办服务费收取）
房屋所有人、使用人委托物业管理单位代缴的，可适当收取代办服务费，不委托不得收费。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过100元。
公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理单位收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋所有人或使用人收取。
第十一条 （装修保证金收取）
物业管理单位可向物业产权人收取装修保证金每户1000元～1500元，住户装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金应如数退还。
第十二条 （内销商品房屋修缮基金筹集）
内销商品住宅均应建立房屋修缮基金并按下列规定筹集：
（一）房屋出售人应一次性按多层房屋建筑面积成本价的3％，高层房屋建筑面积成本价的4％缴纳房屋修缮基金。
（二）购房人首期应按多层房屋建筑面积成本价的2％，高层房屋建筑面积成本价的3％缴纳房屋修缮基金。
（三）开发单位自用或出租的房屋，应根据自用、出租房屋的建筑面积按本款第（一）项、第（二）项规定缴纳。
以上所称的成本价均为当时房改年度出售的公有住房的成本价。
第十三条 （房屋修缮基金管理）
房屋修缮基金在签订房屋买卖合同时缴纳，以业主管委会名义存入金融机构，按不低于城乡居民存款率计息。
房屋修缮基金由业主管委会委托物业管理单位管理，专款专用，不得挪作他用。
房屋修缮基金不足时，由业主管委会委托物业管理单位向房屋所有人计收。
业主管委会成立前，房屋修缮基金由区、县房管局存入银行。业主管委会成立后，移交管委会管理。
第十四条 （高层住宅电梯和水泵运行费收取）
高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间，按实结算，单独列帐，并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。
第十五条 （物业收费合同签订）
物业管理单位必须与房屋所有人签订物业管理服务收费合同。
经物价部门同意的或由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。
第十六条 （物业收费行为规范）
（一）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布。
（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的前期开发费用，房地产开发商应在商品房销售时，向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目和标准。
（三）物业管理单位不得违背房屋所有人的意愿提前收费，预收期不得超过6个月。
（四）物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，接受业主管理委员会和房屋所有人的监督。
依法成立的业主管委会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费项目和标准，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交费用。
第十七条 （纠纷处理）
物业管理单位与房屋所有人之间发生收费争议，业主管委会应予协调，协调不成的，由物价部门裁定。
第十八条 （物业收费的禁止行为）
物业管理单位向实施物业管理区域范围内的房屋所有人或使用人收取公共性服务费用的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。
第十九条 （法律责任）
凡有下列违反本办法行为之一者，物价检查机关依照国家有关规定予以处罚：
（一）越权定价、擅自提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；
（三）不按规定实行明码标价的；
（四）提供服务质价不符的；
（五）只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反本办法的行为。
第二十条 （解释权）
本暂行办法由市物价局负责解释。
第二十一条 （施行日期）
本暂行办法自1996年6月10日起施行。本暂行办法施行前发布的有关规定与本暂行办法有抵触的，以本暂行办法为准。



1996年6月10日