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房屋租赁的法律风险与防范/陈召利

时间:2024-05-15 21:25:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9424
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房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


  房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展,房屋租赁日益兴盛,房屋租赁经营方式日益普遍。但是,我国法律规范过于原则,人们法律意识淡薄,纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁解释》),总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施,供参考。

一、 书面合同的必要性

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。这意味着,如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同,口头约定的租赁期限则视为不成立,只能认为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。

  因此,无论租赁期限长短,哪怕只有一个月,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。一般来说,租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

  在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一,严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时,允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施,最大限度地维护合同效力。此外,即使租赁合同被认定无效,承租人仍要支付房屋占有使用费,一般参照合同约定的租金标准。

  在违法建筑物范围的认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

  因此,在签订房屋租赁合同前,承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人,建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

  根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

  这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

  房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:

1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2.承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。

5.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的,但当事人另有约定的除外。

  我们注意到,《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此,承租人如需对房屋进行装饰装修,应当经出租人同意,合理确定租赁期限,并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。

第九届全国人民代表大会内务司法委员会主任委员、副主任委员、委员名单(20人)

全国人民代表大会常务委员会


第九届全国人民代表大会内务司法委员会主任委员、副主任委员、委员名单(20人)


  (1998年3月18日第九届全国人民代表大会第一次会议通过)

主任委员
  侯宗宾
副主任委员
  陶驷驹   顾金池   万绍芬(女) 束怀德   李九龙
  刘 珩
委员(按姓名笔划排列)
  李明豫(女) 杨兴富   杨英昌   应松年   陈明枢
  陈俊亮   周 强   赵 丛(满族)      赵 地(女)
  逄先知   黄玉章   崔乃夫   虞云耀




新余市实施《社会力量办学条例》办法

江西省新余市人民政府


新余市人民政府文件

余府发[2002]11号

新余市人民政府关于印发新余市实施社会力量办学条例办法的通知

各县(区)人民政府、管委会,市政府各部门,市直各单位:

按照WTO规则要求,市政府对《新余市实施〈社会力量办学条例〉办法》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行。

二○○二年三月一日


新余市实施《社会力量办学条例》办法



第一章 总 则

第一条 为了促进社会力量办学健康发展,维护举办者、学校、教育机构、教师及其他教育工作者、受教育者的合法权益,根据国务院《社会力量办学条例》(以下简称条例)等规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于市内外企事业单位、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性经费,面向社会在本市举办学校及其他教育机构(以下统称教育机构)的活动。

第三条 市、县区教育行政部门负责本区域社会力量办学工作的统筹规划、综合协调和宏观管理。

市、县区劳动行政部门和其他有关部门在规定的职责范围内负责有关的社会力量办学工作。

第二章 教育机构的设立

第四条 社会力量申请举办教育机构应具备下列基本条件,并向审批机关提交相关材料:

㈠单位申办的,应当具有法人资格;个人申办的,应当具有完全民事行为能力;

㈡有明确的办学宗旨、培养目标、组织机构和章程;

㈢有与办学规模相适应的固定教育场所和保证完成教育、教学所必需的设施和设备;

㈣有具备必需的学历、业务专长和管理能力的专职校长;

㈤有必备的办学资金和稳定的经费来源;

㈥有与办学规模和教育、教学需求相适应的、相对稳定的专(兼)职教师和管理人员。

第五条 社会力量办学的申报、审批:

㈠举办实施学历教育和文化补习、学前教育、自学考试的教育机构,由县级以上人民政府教育行政部门审批;

㈡举办实施以职业技能为主的职业资格培训、技术等级培训的教育机构,举办实施劳动就业职业技能培训的教育机构,由县级以上人民政府劳动行政部门审批,并抄送同级教育行政部门备案;

㈢举办实施体育、卫生、艺术、财经、法律等培训的教育机构,应经有关部门审核同意后,由同级教育行政部门审批。

第六条 审批机关对批准设立的教育机构发给办学许可证。办学许可证不得出借、转让。

第七条 教育机构不得设立分支机构,不得接受单位和个人以任何形式挂靠办学。

第八条 教育机构名称必须符合《条例》有关规定。未经国务院、省教育行政部门或劳动行政部门按照职责分工予以批准,教育机构的名称不得冠以“中国”、“中华”、“国际”、“江西”等字样。

第三章 教育机构的教学和行政管理

第九条 实施学历教育的学校和专修(进修)学校,以及规模较大的幼儿园应根据《条例》要求设立校董会。

第十条 教育机构校长(含园长、培训中心主任,下同)必须专职,不得兼任(经上级有关部门批准的除外),并经过岗位任职资格培训。其任职条件:

㈠具有高尚的道德品质和敬业精神;

㈡已有5年以上从事教育教学工作的经历;

㈢与教育机构的层次相适应的学历水平或专业技术职务。

第十一条 担任教育机构的董事长、董事、校长或主要行政负责人,其配偶亲属不得在教育机构的总务、财会、人事部门担任职务,应当实行亲属回避制度。

第十二条 教育机构的主办单位的工作人员不得在相关的教育机构管理财务或直接担任会计职务。

第十三条 教育机构按照国家有关规定,自主聘任教师和其他教育工作者。其中,聘任的教师应当符合国家规定的教师资格和任职条件。聘任外籍教师,按照国家有关规定办理。

第十四条 教育机构按照国家规定自主招生,招生简章和广告内容必须真实、准确,对教育机构的名称、办学性质及培养目标、收费标准、证书发放与就业方式等事宜应如实发布,不得以任何形式作不负责的许诺或言词误导。

教育机构的招生简章和广告必须由审批机关核准后方可对外正式发布。

第十五条 学生入学后自愿退学的,教育机构应予同意,并以学生书面申请日期为准,按如下标准核退费用:

㈠在一个学期内正式上课前退学者,除按实际日扣除住宿费外,退还所有费用;

㈡新生报到注册后,又被普通高校、普通中专录取,或学生因患有传染病、严重疾病(凭县级以上医院证明)不能坚持学习,凭录取通知书、有关证明和本人退学申请按下列退费标准办理退费手续:

⑴在报到注册后一周内要求退学的,退还本学年度学费、住宿费的90%;

⑵报到注册后二周内要求退学的,退还本学年度学费、住宿费的80%;

⑶报到注册后三周内要求退学的,退还本学年度学费、住宿费的70%;

⑷报到注册后四周内要求退学的,退还本学年度学费、住宿费的60%;

学生报到注册四周后要求退学的,不予退费;

㈢学生报到注册后,因应征入伍,凭新兵入伍通知书和本人退学申请办理退学手续,按报到注册时起至提出退学申请之日止的实际时间(按每学年学习时间10个月计算)扣除在校期间学费、住宿费后,退还剩余部分费用;

㈣学生因意外事故或家庭经济发生重大困难而不能坚持学习者,凭乡(镇)以上政府有关证明和本人退学申请办理退学手续,按报到注册后至申请退学之日止实际时间(按每学年学习时间10个月计算)扣除在校期间学费、住宿费后,退还剩余部分费用;

㈤因教育机构刊登、散发虚假招生广告(传单)等违反国家规定或招生广告(传单)未经教育行政主管部门审批或经审批后擅自更改内容进行宣传引起学生不满,学生要求退学的,教育机构必须同意退学,并退还所收全部费用;

㈥因教育机构所开设专业由于人数少不能成班(指该专业学生人数少于30人),并且40%课时不能按教学计划进行正常教学活动,学生本人又不愿意转入其他专业学习或所开专业学生人数少于10人要求退学的,教育机构必须同意退学,并退还所收全部费用;

㈦未正式报到参加学习的学生,教育机构应退还其报到注册前所预缴的全部费用。

第十六条 教育机构按照国家规定申报所要设置的专业。但不准设置保镖、保安专业。

第十七条 教育机构选用教材按照国家教育行政部门或劳动行政部门编印的教材确定,实施非学历教育的教育机构的教材、教学大纲和教学计划上报审批机关备案。

第十八条 教育机构要按照国家有关规定,严格建立并执行学籍管理制度和教学管理制度。

第十九条 各类各层次教育机构必须为完成学业并经考试合格的学生颁发学历证书。允许学生按照国家有关规定参加职业资格考试或者技术等级考试。

第二十条 教育、劳动行政部门和其他有关部门应当加强对社会力量办学工作的监督管理。

对教育机构实行年度检查制度。

第四章 教育机构的财产、财务管理

第二十一条 教育机构应按照国家有关规定建立财务制度、会计制度和财产管理制度,报审批机关备案,并配备具有任职资格的财会人员。

第二十二条 教育机构的收费项目和收费标准由教育机构根据教育、教学的实际需要提出,经审批机关审核提出意见,报财政、物价部门审定。

第二十三条 教育机构举办学习期限在一年(不含一年)以内的教学班,按学习期限收费;举办一年以上的教学班,按学期收费,不得跨学期预收费用。

教育机构向学生收取的学杂费,必须使用财政部门统一印制的行政事业性收费专用票据。

第二十四条 教育机构的财产(含办学积累、房产、设备等,下同)与举办者的财产(含投入,下同)应分别登记建帐,任何组织和个人不得侵占、私分、挪用教育机构的财产,也不得将教育机构的财产进行转让和用于担保。举办者不得将教育机构财产据为己有。

第二十五条 教育机构在存续期间依法管理和使用财产中,国家拨款和无偿转让的资产属国家所有;教育机构收取的费用、贷资和接受捐赠及其他收益,属于教育机构所有;举办者出借的资产(含贷资),属于举办者所有。

第二十六条 教育机构的国有资产和积累只能用于增加教育投入和改善办学条件,不得私分和用于校外投资。

第二十七条 教育机构必须在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并根据审批机关的要求委托社会审计机构对其财务会计状况进行审计,报审批机关审查。

第二十八条 教育机构的法人代表在离任前,必须经有关专业审计机构进行财务会计状况审计。

第五章 教育机构的变更与解散

第二十九条 教育机构变更名称、性质、层次,必须报审批机关批准;更换举办者、法定代表人、校长或主要行政负责人以及变更隶属关系、办学场所,应当报审批机关备案。

第三十条 两所以上教育机构合并,应当在审批机关的监督下进行财产清查和财务结算。合并后的教育机构负责妥善安置原在校学生。

第三十一条 因故向审批机关申请批准有期停办的教育机构应停止招生和教育教学活动,妥善安置在校学生转学,进行财产清查和财务结算,其名称在停办期间可予以保留。

因年检不合格或其他原因经审批机关通知停止招生的教育机构,除在停止招生期限内不能招生外,应继续进行教育教学活动,直至在校学生完成学业。

第三十二条 教育机构有下列情形之一的,予以解散:

㈠教育机构的校董会或者举办者根据教育机构的章程规定,要求解散的;

㈡停办逾期无望复校的;

㈢连续二年不参加年检或连续二次年检不合格,未能整顿改进的;

㈣因故无法开展正常的教育教学的。

教育机构解散,由审批机关核准,予以公告,并通知其交回办学许可证和印鉴,予以封存。

第三十三条 教育机构解散时,由审批机关组织举办者和教职员工代表成立清查组,依法进行财产清算。

教育机构财产的清偿顺序:

㈠学生就学安置和退还的费用;

㈡所欠教职员工的工资和保险费用;

㈢返还或折价返还举办者的本金和按银行同期存款利息。

清算后的剩余财产由审批机关统筹安排,用于发展社会力量办学事业。

第三十四条 教育机构解散时,应由教育行政部门或劳动行政部门委托审计部门进行全面财务审计,法人代表应对审计结果负法律负责。

第三十五条 教育机构解散后,其使用的土地依照国家土地管理的有关规定处理。

第六章 保障与扶持

第三十六条 教育、劳动、公安、工商、税务、建设、环保、人事、邮政、通信等有关部门对社会力量举办的教育机构,应与国家举办的教育机构在政策优惠、业务指导、提供服务、教研活动、社会治安管理、表彰奖励等方面同等对待,给予积极支持和有力配合。

第三十七条 社会力量举办的教育机构的学生,依法享有与国家举办的教育机构的学生平等的权利。有关单位不得歧视。

第三十八条 教育机构对在校学生的正当权益依法予以保障。

第七章 处理措施

第三十九条 教育机构有下列情形之一者,分别由有关机关予以处罚:

㈠未经批准而办学的,由审批机关予以取缔,并责令退还所收的费用;

㈡举办者在教育机构成立后抽逃出资的,由审批机关会同公安机关处罚;

㈢伪造、变造和买卖办学许可证的,由公安机关依照《治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;

㈣教育机构超过经核定的项目和标准滥收费用的,由审批机关责令限期退还多收的费用,并由财政部门、价格管理部门依照有关法律、法规予以处罚;

㈤教育机构将积累用于分配或向校外投资的,由审批机关处罚;

㈥教育机构的举办者向所属教育机构索取财物,报销非教育机构所开支的费用,或将教育机构财产转换户主据为己有的,由审批机关会同物价、财政、审计等部门处罚;

㈦教育机构的招生广告,未经审批机关审批或审批后擅自修改内容,经媒体传播或张贴、散发的,由审批机关和工商行政管理部门查处。

第四十条 社会力量举办的教育机构采取不正当的手段抢拉生源和阻挠学生退学或不按本办法规定给退学学生退费的,由审批机关会同有关部门处罚。

第四十一条 审批机关滥用职权、乱收费用、徇私舞弊的,或者对所批准的教育机构疏于管理,造成严重后果的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第四十二条 经省教委批准举办的专修(进修)学院,参照本办法执行。

第四十三条 本办法自2002年4月1日起施行。市人民政府1999年5月27日印发的《新余市实施〈社会力量办学条例〉办法》(余府发[1999]29号)同时废止。