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商标成名快速通道/王瑜

时间:2024-06-29 02:56:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9216
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商标成名快速通道

王瑜


一、傍名牌,曲线成名之路

“卡丹”到处有,“狐狸”满山走;“老爷”被偷车,“鳄鱼”全国游;“金利来”,愁!愁!愁!”这首打油诗形象地描绘出了知名品牌被“傍”的现状。 极力模仿名牌或者将自己装扮成名牌的样子,业内人士称之为“傍名牌”。“傍名牌”, 民间更喜欢叫打擦边球,这种行为为那些“走正途”企业所不齿,但是很多人或企业对“傍名牌”那么热衷,这期间一定有原始驱动力,下面来分析:
(一)名牌的几种傍法
1.打“擦边球”
打“擦边球”就是模仿著名商标,使消费者误认是著名商标而购买。一般打法是将一些著名品牌的名字加上前缀或者后缀,例如将“华伦天奴”,加上前缀变成“××华伦天奴”,加上后缀,“华伦天奴××”。对于图形商标,注册时看起来根本不同的图形商标,可是使用的时候,加上颜色就非常接近了,他们处心积虑地在细枝末节处处精心筹划,使消费者莫辩真假。比如“老人头”的头像上皱纹是三道还是两道?“鳄鱼”的鳄鱼嘴朝左还是朝右?“梦特娇”的花瓣有几瓣?恐怕没有几个人能清楚知道……
2.将著名商标注册为商号
这种“傍名牌”,就是将著名的商标注册成为自己的公司商号,混淆公司名称与品牌名,使消费者误以为著名的品牌就是这家公司生产的。比如将著名的名牌“啄木鸟”中文商标注册为“A市啄木鸟……公司”、“B市啄木鸟……公司”等。然后大张旗鼓的进行宣传,在专卖店的装潢上大胆模仿著名商标的专卖店,在被行政机关查处的时候理直气壮地说:“我使用自己公司的名称还不行吗?”,玩得更高明的是在国外或香港将著名的商标注册为自己商号,更让消费者真假莫辩。这些企业在销售产品时,往往会以“某名牌特约经销商”的身份出现,消费者很难鉴别其真实身份,更多时候是将其理解为是名牌企业的异地分厂。
3.拉名牌当监制
广州市工商管理部门根据举报查获了这样一起“傍名牌”的案件。位于环市西路越秀区的一家时装店内,公然悬挂有“法国华伦天奴服饰(香港)实业发展有限公司监制”的牌匾。自己生产的产品,打上某某监制,似乎给人品质保证的感觉。为了拉近自己与知名品牌的关系,一些经营者甚至自己亲自“监制”国际名牌。具体做法是在香港等地先注册一个名称和一些国际名牌非常相似的公司,然后在自己生产的产品上打上由这家公司监制。给消费者的感觉是国际名牌的公司对这些产品进行质量监控与质量保证。
(二)傍名牌的利益驱动
1.“傍名牌”可以迅速打开市场
我有一个做油漆生意的朋友,这个朋友告诉了他的苦衷,现在油漆生意非常难做,如果不是品牌根本卖不动,而自己做成品牌很难,如果傍名牌还有一些销量。我经常听到这样的故事,某某人打某某品牌的擦边球一年就赚了多少百万,我也确实亲眼看到一些客户打擦边球,借助名牌这棵大树迅速打开了市场,获得客观的销售量。消费者往往是粗心的,他们很容易被误导、和真正的名牌混淆,而细心的消费者则会被告知告诉这个品牌是××的子品牌就可以了。这些人生产的产品都是货真价实的,甚至比真正的名牌的质量还要好,借助名牌的市场名气,依靠过硬的产品质量,充分赚取品牌与品牌之间巨大的利润差额,这些人因此也迅速暴富。这不是神话,是生活中现实情况,这是傍名牌者的原始动力。
2.“傍名牌”自己傍成了驰名商标
“培罗蒙/BEROMON”西服是上海历史悠久的著名品牌。早在上个世纪七、八十年代,“培罗蒙,半个多世纪的骄傲”这一广告词就已誉满上海。“培罗蒙/BEROMON”也被认定为中国驰名商标。但后来市场上有个“罗蒙/ROMON”西服,较之 “培罗蒙BEROMON”商标,“罗蒙”与“罗蒙ROMON”商标少了一个“培”字以及“BE”二个字母,两者整体印象十分近似,“罗蒙”显然有傍名牌之嫌疑,依据《商标法》的规定,罗蒙构成对培罗蒙的商标侵权,上海的许多大商厦内,“培罗蒙BEROMON”专卖屋和“罗蒙BOMON”专卖屋同层设置,比肩而立。但是“培罗蒙”商标注册人竟然对此熟视无睹,置如罔闻,没有采取积极的措施制止“罗蒙”的行为。“罗蒙”作为后发使用商标,在“培罗蒙”宽容下,因为后发使用而使该商标产生了显著性,并因此荣登中国驰名商标榜。我以前一直只知道有“罗蒙”西服,却不知道“培罗蒙”才是最早的名牌,我也问过很多人,都只知道“罗蒙”而没有听说过“培罗蒙”,傍名牌者自己成了大款,而被傍的“培罗蒙”反而被消费者质疑是不是傍名牌者,“罗蒙”的成功成为傍名牌者的典范。
(三)傍名牌之危害
1.傍名牌,无法形成自己的品牌
浙江鳄鱼制衣有限公司(下称浙江鳄鱼)将公司名称的拼音“ZJIEYU”申请了注册商标,作为“浙江鳄鱼”品牌的核心主题;选择“鳄龟”这一动物作为素材,创作了“龟鳄”文字与图形的商标,组合使用“龟鳄”图形与“ZJIEYU”文字商标,作为“浙江鳄鱼”品牌的区别性标记。经过努力,“浙江鳄鱼”品牌已经在国内为广大消费者所熟知,形成了“浙江鳄鱼”系列商品特有的消费群体,在北京市场“浙江鳄鱼”销售量已超过了“法国鳄鱼”、“香港鳄鱼”及“新加坡鳄鱼”。2000年5月,法国鳄鱼向北京市高级法院起诉,要求法院判定“浙江鳄鱼”侵犯其注册商标专用权,并要求停止使用“浙江鳄鱼”品牌并赔偿损失。2002年年底,法国鳄鱼联合“香港鳄鱼”、“新加坡鳄鱼”,对“浙江鳄鱼”向国家商标局申请注册且已为商标局初步审定公告的“龟鳄”图形商标提出异议,通过异议程序阻止“浙江鳄鱼”品牌的商标注册。傍名牌能使企业搭乘名牌的便车迅速挣到第一笔钱,但毕竟不是长久之计,如果自己也做成名牌,反而要自食恶果了。因为与著名商标存在法律上的冲突很容易被推上打假浪尖,招致围剿。还可能因为这个原因使自己的商标被认定为无效,辛苦培育的品牌顷刻而去。“浙江鳄鱼”将自己也傍成名牌时,遭到了起诉,自己辛苦培育的商标付之东流。
2.傍名牌,遭消费者的质疑
傍名牌者故意造成消费者的混淆,使消费者误认、误购,傍名牌者往往不注重产品的质量,当消费者购买到傍名牌者的产品时,发生了质量问题,不明白的消费者会迁怒真正的名牌,但是消费者一旦发现上当,那么对傍品牌的产品以及该公司会产生负面的影响,他们不仅自己不去购买和会通过口碑相差将恶名声远播,积极阻止其他消费者购买。
3.傍名牌,走在违法的边沿
“擦边球”不管怎么打,核心目的只有一个,就是极力模仿使自己看起来就是著名的商标,要使消费者误认,这种行为本身就是不正当的竞争行为。而模仿的核心就是模仿标识和包装,对于这种行为,我国《反不正当竞争法》第二十一条有明确规定:“……经营者擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢,或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢,造成和他人的知名商品相混淆,使购买者误认为是该知名商品的,监督检查部门应当责令停止违法行为,没收违法所得,可以根据情节处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款;”第二种傍法,表面看开似乎挺高明,甚至给行政机关的查处出了难题。其实对于此类现象有多部法律/法规有相关规定,企业商号被撤消还难免受到行政处罚。
浙江某生产洗衣机的家电企业,贸然在其产品上使用“SONY”商标,结果被工商局查处,造成了工厂被查封,生产线停产,主要负责人被拘捕,这是傍名牌傍出的严重后果。
(四)“傍名牌”要适时“从良”
傍名牌毕竟是有法律风险的,我也经常接到客户的电话、传真,到处被工商局查处。傍名牌不是做企业的长久之路,傍名牌者在比较短的时间赚取高额的利润,也因为给予销售代理商丰厚的利润空间,迅速建立起了销售网络。做大了就树大招风,很容易引起被傍者的注意,那么将是狠狠的打击。在“长城”诉“嘉峪长城”商标侵权案中,“嘉峪长城”被判决赔偿长城一千多万元,“嘉峪长城”遭此打击恐怕再也没有市场的机会,如此高额的赔偿也会让“嘉峪长城”元气大伤。
比较聪明的傍名牌者应该有一个长远的规划,先依靠名牌迅速赚取第一桶金,建立自己的销售网络,在公司成立之初,除了注册与名牌相近的商标,还策划注册了自己的商标,两年擦边球打下来,网络建立起来了,发展资金也赚到了,这时使用自己的品牌各方面的基础都有了,自己的品牌也可以在很短的时间内迅速崛起。就象在我国市场经济初期,很多人利用市场经济的不规范发了财,少量的人做得更大了,但是现在的运做相当的规范。消费者只认可产品的品质与服务,没有任何人会去追查这家公司的“原罪”。傍名牌/打擦边球可以短期获得很好的收益,从企业的长期规划来看,可以通过傍名牌/打擦边球可以迅速积累资金,打开市场,只要转型适时,规范操作有谁还会提起傍名牌的历史,并因此影响他对产品的选择呢?

二、穿洋装,××地板成功的奥妙

(一)××地板成功的奥妙
提起××地板在全国那可是相当的有名,它的名气不仅仅是因为在06年的315被暴光,其实早在被暴光之前,××地板就已经很有名气了,其地板价格卖很贵,被认为是高档的品牌,大家都相信“××”真的是国外的品牌。暴光以后大家都知道了××地板并不是国外的品牌,实际上是彻头彻尾的国内生产和国内工艺,产品的品质、工艺、设计等,是一个彻头彻尾的国内品牌,××地板甚至没有自己的生产工厂,其产品为国内厂家贴牌加工的。
尽管我国是世界的工厂,国外很多知名品牌的产品都是在中国加工生产,但是国人对国产的产品的品质还是不太信任,还是认为国外的东西就是比国内的好,尽管国外的产品价格高昂,但是还是愿意购买。象××这样的国内厂商看到的这点,充分利用了消费者的这种心态。极力把自己装扮成一个国外的品牌,并且使这个品牌迅速被消费者接受,用中国的产品卖国外产品的价格,大获其利。××地板的成功,是成功的利用了消费者信任国外品牌的心理,虚拟了一个国外的公司以及国外的品牌。
(二)学习××地板的操作
××地板操作其实非常的简单。大体是这样的:首先通过国际注册公司在海外注册公司并且申请商标,然后以这个公司的名义在中国设立外商投资的独资企业,以国内公司的名义将在国外申请的商标在国内注册,这样就是国外的公司和国外的品牌了。就可以在国内生产、在国内销售,就可以取得国内消费者的信任,价格比国内的同类产品高出许多,当然要取得消费者的信任还有很多其他方面的设计和配套的操作。
(三)法律分析穿洋装的行为
我国《消费者权益保护法》第十九条规定:“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。”我们可以说××地板做了引人误解的虚假宣传,依照《消费者权益保护法》的规定将会受到行政处罚,××地板虚假宣传虚假在以下方面:
1.第一假:谎称自己是国外的公司和品牌
欧典宣传:德国欧典创建于1903年,央视驻德国记者调查,当地的登记资料中并没有一家叫欧典的企业。不仅德国欧典不存在,记者在国内工商部门查询发现,被欧典公司在网站和宣传材料上频频使用的“欧典(中国)有限公司”也根本没有注册过。欧典这个商标在2000年才获得注册,注册人是1998年成立的北京欧德装饰材料有限公司。
在国外设立公司,很多国家并没有中国这么严格的规定必须要有经营场所,要有一定的注册资金,可以设立一些类似中国以前的“三无公司”,设立的成本很低。我想××地板也许曾经确实设立过公司,但是可能象国内企业一样因为没有去年检或报税而被“吊销了执照”。其实在很多国家维护公司也很简单,有的国家专门提供秘书服务,一个秘书可以同时兼任无数个企业的秘书,这样的公司维护的成本非常之低。只要维持这个公司的存在,那么国内的注册的企业就是合法的、名正言顺的外资企业。
2.第二假:广告宣传假
在欧洲拥有1个研发中心5个生产基地,产品行销全球80多个国家。此外,在德国巴伐利亚州罗森海姆市拥有占地超过50万平方米的办公和生产厂区……其实在广告宣传上只要突出是国外的品牌就可以了,没有必要过于宣传,宣称自己有多少年的历史,在国外有多么辉煌的成就与背景,这是没有必要的,消费者认可的是国外的品牌,这个品牌的辉煌成就与历史并不是消费者主要关心的。
3.第三假:产品质量假。
××地板每平方米几千块的天价,但是却存在严重的质量问题,又不能妥善解决消费者的质量投诉,结果被投诉到中央电视台,被当成典型来调查,以致各种问题全部被暴露。所以在产品质量上,一定要严格把关,已经利用国外品牌的名义赚取了比国内同行高出许多的利润,没有必要再从产品质量上节省成本。既然自己是利用消费者迷信国外产品质量好的心理,那么就让自己的产品要名副其实,这样的话会在消费者心目建立良好的形象,这样的企业才能长久经营下去。
如果我们的设计规避了以上三假,那么行政机关能处罚我们吗?媒体凭什么说我们是假冒的?消费者也不会产生信任危机,那么穿洋装实际可以成为一条成名快速通道。

关于查缴盗版和假冒《还珠格格三——天上人间》一书的紧急通知

国家版权局


关于查缴盗版和假冒《还珠格格三——天上人间》一书的紧急通知 国权联[2003]2号




各省(自治区、直辖市)版权局、“扫黄”“打非”工作领导小组办公室:

2003年7月10日,北京十月文艺出版社经台湾著名作家琼瑶授权,出版发行了《还珠格格三——天上人间》一书。北京十月文艺出版社为出版此书投入了大量的人力和物力。但是,该书出版发行不久,部分地区即出现了数种盗版本和假冒本图书(特征见附件一)。这些盗版和假冒行为,严重损害了著作权人和出版社的合法利益,扰乱了图书市场的正常秩序,同时损害了公共利益,是一种严重的违法侵权行为,必须予以严厉打击。为了保护著作权人和相关权利人的合法权利,维护社会公共利益,特发通知如下:

一、 各级著作权行政管理机关和“扫黄”“打非”办公室要立即组织会同有关部门对本辖区的图书批发、零售市场进行检查,发现盗版和假冒《还珠格格三——天上人间》一书的,一律予以收缴,并对相关责任人依法做出处理。

二、各级著作权行政管理机关和“扫黄”“打非”办公室要充分利用各种举报线索和市场清查获得的线索,追根溯源,力争查到盗版和假冒图书的源头,对制作、印刷、发行盗版和假冒图书的单位和个人依法严肃处理;对情节严重、涉嫌构成犯罪的,应及时移送司法机关处理。

三、 各级著作权行政管理机关和“扫黄”“打非”办公室要将查缴结果和案件查处情况及时报告国家版权局和全国“扫黄”“打非”工作小组办公室。

四、各地如有关于正、盗版及假冒图书的鉴别等问题,可与北京十月文艺出版社联系。联系电话:010-62361300;联系人:刘卫弘。



附件:

1、《还珠格格三—天上人间》一书盗版本和假冒本特征

2、新华书店系统以外《还珠格格三—天上人间》一书的二级代理批发商名单







二OO三年九月十二日



附件1



《还珠格格三——天上人间》一书盗版本和假冒本特征

一、盗版本

系扫描正版书后制版印制,质量较差,其与正版书的区别有:

1. 开本尺寸。正版书三册均为148×210;盗版书尺寸偏小,第一册为140×208,第二册和第三册为145×208。

2. 封面。相对于正版书,盗版书封面图案比较模糊,颜色不正,尺寸偏大,书名和人物都不居中,部分应在封面的内容却在勒口上。

3. 扉页。盗版书扉页比正版书墨色偏淡,颜色偏浅,网点层次不足。

4. 正文。正版书正文用纸是70克胶版纸,盗版书则为60克,较薄,密度不够,书脊薄于正版书,文字虚花不清,墨色不均,版面脏。

二、 假冒本

假冒“琼瑶”及“远方出版社”名义出版。书名与正版书相同,但封面设计、版式、正文内容及用纸等都与正版书有明显不同。



附件2



新华书店系统以外《还珠格格三——天上人间》一书的二级代理批发商名单

为防止盗版,北京十月文艺出版社对于各地非新华书店系统的批发销售,采取了指定批发的做法。本名单所列单位即为《还珠格格三——天上人间》一书新华书店系统之外的二级代理批发商。凡不是从新华书店系统和本名单所列单位进行二级批发的,即有盗版和假冒的嫌疑。

1.温州蓝登图书有限公司

温州市新华大楼一层(飞霞南路5号地块)

2.武汉文艺书刊发行社

武汉市长江日报路28号图书大世界内沁园路41#

3.南京中华文化中心九歌文化社

南京市中山北路105号

4.福建邮政书店

福州市晋安区康山路16号

5.福州芳草书社

福州市工业路118号东辉花园广场东侧一楼图批

6.济南东方学林

济南市马鞍山路46号文化市场248号

7.陕西音乐天地书刊发行部

西安市东六路67号

8.太原三月书刊

太原市建设南路699号

9.山西尔雅书店有限公司

山西省太原市双塔西街130号

10.乌鲁木齐新文史文化有限公司

乌鲁木齐市长江路41号

11.甘肃新世纪书店

兰州市雁北路78号图书批发市场110号

12.包头文渊图书音像批销中心

内蒙古包头市昆区鞍山道60号

13.西安天德文化公司天德书屋

西安市文艺北路190B座1703号(中联艺华苑)

14.杭州现代经济文化发展有限公司

杭州登云路639号杭州文化商城A299#

15.宁波新江厦书刊批销有限公司

宁波环城西路南段182号

16.金华市浙中图书批销有限公司

金华市胜利街117号

17.四川川图读者服务部

成都市人民北路298号书市D区5--号

18.重庆经典文化传播有限公司

重庆市渝中区民权路17号

19.三联书店郑州分销店

郑州市南阳路300号三联书店

20.南昌青苑书店

南昌市洪都北大道219号图书城1号

21.河南出版学校求知书店

郑州市陇海西路99号图书城求知书店

22.长春联合图书城有限公司

长春市芙蓉路1号

23.哈尔滨市青年书店

哈尔滨市道外区滨江街100号图批市场203室

24.长春市名著书店

长春市西广小区北二楼

25.辽宁文史书店

沈阳市和平区文化路44号二楼2019号

26.大连文化图书发行公司

大连市中山保安街21号

27.哈尔滨市学府书店

哈尔滨市学府路68号

28.佳木斯长城书店

黑龙江省佳木斯市中山路30号

29.长沙风景旅游文化书刊发行部

长沙市解放中路定王台书市二楼36--37号

30.昆明经济书店

昆明市新闻路348号图书批发市场1--14

31.昆明新知图书城有限公司

昆明市新闻路348号图书批发市场4楼

32.石家庄花山书店

河北省石家庄市友谊南大街86号

33.上海东华图书发行代理公司

上海市长宁区仙霞路335--357号

34.上海天地新书总汇

上海永嘉路15弄9号

35.上海东方发行代理有限公司

上海市崂山西路528号

36.重庆现代书城有限公司

重庆市渝中区临江门2号

37.天津作家协会新星书局

天津市南开区长江道90号图书市场3区30号

38.呼和浩特市中山书店

呼和浩特市大学东路16号

39.北京驼铃歌图书有限责任公司

北京市朝阳区甜水园北里16号224#

40.合肥市科华教育书店

合肥市铜陵北路安徽大市场六区1978号

41.广东学而优文化有限公司

42.汕头邮政

43.羊城晚报金羊发行部

44.广州正一文化公司

45.汕头大学出版社发行部

46.东莞德兴书城

47.深圳求知

48.汕头三联书店

49.星光图书中心

50.广东广新书店

51.东莞长安文化书店


山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法(修正)

山西省人民政府


山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法(修正)
山西省政府


(1993年11月9日山西省人民政府发布 1997年10月10日根据《山西省人民政府关于修改<山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法>的决定》修正发布)

第一章 总则
第一条 为实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),结合本省实际,制定本办法。
第二条 凡本省境内国有土地使用权的出让和转让活动,均适用本办法。外商投资开发经营成片土地,按国家有关规定执行。
第三条 县级以上人民政府土地管理部门依法对本辖区内土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行权属管理和监督检查;县级以上人民政府房地产管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押、终止进行使用管理。

第二章 土地使用权出让
第四条 市、县土地管理部门应会同同级计划、城市规划、城建和房地产等部门,根据本地区国民经济和社会发展计划、城市总体规划以及年度建设用地计划编制供地计划,经省人民政府批准后实施。
土地管理部门不参与土地经营活动。
第五条 下列土地使用权可以依法出让:
(一)县级人民政府根据建设发展需要依法征用的农村集体所有土地;
(二)依据《土地管理法》第十九条、《条例》第四十七条和本办法的规定,由政府收回土地使用权的国有土地;
(三)出让期限届满由政府无偿收回的国有土地;
(四)其他可供出让的国有土地。
第六条 土地使用权的出让,应符合城市规划。城市规划部门选址定点后,市、县土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟订方案,经同级人民政府批准后实施。
土地使用权出让方案应包括地块的位置、面积、界线、用途、出让年限、规划设计要求、标定地价、出让方式等内容。
第七条 各级土地价格评估机构负责地价评估工作。基准地价应根据土地的位置和用途等确定,报同级人民政府批准公布。基准地价可根据当地社会经济发展和土地供求情况进行调整。标定地价应以基准地价为基础,结合具体情况确定。
第八条 土地使用权协议出让的程序:
(一)出让方向有意受让方提供出让土地使用权地块的必要的资料。
(二)有意受让方在规定的时间内各出让方提交土地开发建设方案等文件。
(三)出让方对有意受让方提交的文件进行审核,并于十五日内给予答复。
(四)协议出让的价格,应在不低于标定地价的基础上,由出让方和受让方协商同意并予以公布后,签订土地使用权出让意向书。受让方按出让金的百分之二十向出让方支付定金,经有审批权的人民政府批准后,双方签订合同。自签订合同之日起六十日内,受让方向出让方支付全部土
地使用权出让金。
(五)受让方在支付全部出让金和应缴纳费税之日起二十日内,申领建设用地规划许可证后,办理土地使用证。
第九条 土地使用权招标出让的程序:
(一)出让方向投标者发出招标通知书或向社会发布招标公告。
(二)投标者在招标通知书或招标公告规定的投标时间内投标并支付保证金。
(三)出让方会同有关部门及专家组成评标委员会,在公证机关的监督下进行开标、评标和决标。评标委员会评出有效标书后,对投标单位信誉进行评审,再决定中标者,由出让方对中标者发出中标通知书。
(四)中标者在规定时间内与出让方签订出让合同,并按出让金的百分之二十支付定金。
(五)中标者在支付全部出让金的二十日内申领建设用地规划许可证后,办理土地使用证。
受让方在规定时间内不支付出让金的,视为弃权,所支付的保证金不予退还。未中标者支付的保证金,在决标后五日内原数退还。
第十条 土地使用权拍卖出让的程序:
(一)市、县土地管理部门发布拍卖公告。
(二)竞买者到公告指定的场所办理竞买手续。
(三)公开拍卖开始,经过竞买者之间应价竞争,确定出价高者为受让方。
(四)双方当场签订土地使用权出让合同,受让方按出让金的百分之二十支付定金。
(五)受让方在支付全部出让金的二十日内,申领建设用地规划许可证后,办理土地使用证。
第十一条 受让方不履行合同的,出让方可以依法解除合同,所支付的定金及出让金不予退还。出让方不履行合同的,应双倍返还定金并退还出让金;受让方可以依法解除合同,并可以依法根据合同规定要求赔偿。
第十二条 受让方需要改变出让合同规定土地用途的,应征得出让方同意,并经原审批机关批准后,依照本办法有关规定,重新签订土地使用权出让合同,调整出让金,办理土地使用权登记手续,变更土地使用证。

第三章 土地使用权转让
第十三条 转让土地使用权,应当在政府指定的交易场所进行,需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划设计要求的,按本办法第十二条规定办理。
第十四条 土地使用权转让价格,由转让、受让双方根据土地价格评估机构确定的本地块标定地价协商。协商价格由房地产管理机构公布,协商价格明显低于市场价格的,政府有权优先受让。
第十五条 土地使用权转让后二十日内,转让、受让双方持转让合同、土地权属证明文件申领建设用地规划许可证后,办理土地使用权变更登记手续。
因转让地上建筑物、附着物而导致土地使用权转让的,应在地上建筑物、附着物转让合同签订后二十日内,到市、县土地管理部门办理土地使用权转让登记手续。

第四章 土地使用权出租和抵押
第十六条 土地使用权出租后二十日内,租赁双方应持租赁合同、土地权属证明文件到市、县房地产管理部门办理出租登记手续。
土地使用者因出租地上建筑物、附着物而导致土地使用权出租的,应按规定办理出租登记手续。
第十七条 土地使用权和地上建筑物、附着物抵押的,抵押双方应在抵押合同签订后二十日内,持抵押合同和权属证明文件向房地产管理部门办理登记手续。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的,应到市、县土地管理部门和房地产管理部门办理权属变更登
记。
第十八条 抵押人不履行债务的,抵押权人有权按照法律和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分后的土地使用权收入,按下列顺序分割:
(一)缴纳土地增值税。
(二)支付处分费用。
(三)扣除涉及抵押标的应缴纳税费。
(四)偿还抵押权人本息及罚金。
(五)归抵押人的剩除部分。

第五章 土地使用权终止
第十九条 市、县土地管理部门应在土地使用权期满前六十日,通知土地使用者,按规定办理土地使用权出让终止手续。
土地使用者应按时办理土地使用权终止注销登记。逾期不办的,市、县土地管理部门、房地产管理部门应分别注销其国有土地使用证和房屋所有权证。
第二十条 依法取得的土地使用权一般不提前收回。因社会公共利益需要必须提前收回的,市、县土地管理部门依照法定程序办理,并给予相应补偿。
依法提前收回土地使用权的补偿金额,由市、县土地管理部门会同房地产管理部门与土地使用者按出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和附着物的评估价格协商确定。
第二十一条 土地使用权期满,土地使用者需要续期的,应在期满前六个月内向市、县土地管理部门提出续期申请。经批准后,依照本办法规定,重新签订土地使用权出让合同,支付土地出让金,办理登记手续。

第六章 划拨土地使用权
第二十二条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的,必须先到土地所在地的市、县土地管理部门补办出让手续:
(一)土地使用者持国有土地使用证和地上建筑物、附着物的产权证明等文件,向土地管理部门提出书面申请。
(二)土地管理部门与申请人签订土地使用权出让合同。
(三)土地使用者在合同签订之日起二十日内,向土地管理部门支付出让金,办理土地使用权出让手续。
第二十三条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的,必须补交土地出让金,补交标准可根据其取得权利的不同情况和转让、出租、抵押的不同方式,由土地管理部门按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的百分之四十。划拨土地使用权出租的,也可以按月或按年向土地管
理部门缴纳土地使用权出让金。具体交纳办法由市、县人民政府按照国家有关规定另行确定。
第二十四条 市、县人民政府对划拨土地使用权可以根据城市规划要求无偿收回,并可以依照本办法的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权的,其地上建筑物、附着物,市、县人民政府应根据实际情况给予适当补偿。

第七章 罚则
第二十五条 土地使用者未按出让合同规定的限期和条件开发利用土地的,市、县土地管理部门应责令其限期改正。情节严重或拒不改正的,可无偿收回其土地使用权。
第二十六条 采取欺骗手段取得土地使用权的,由市、县土地管理部门无偿收回其土地使用权。
第二十七条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并可处以非法收入额10%以上20%以下的罚款,罚款最高不得超过30000元。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十八条 出让、转让、出租、抵押土地使用权,违反有关城市规划、房产、基本建设等法律、法规的,分别由城建、城市规划、房地产等行政主管部门依法处罚。
转让、出租土地使用权双方不如实申报成交价格的,由市、县房地产管理部门责令其补交所漏税费。
第二十九条 依据本办法收缴的罚款,全额上缴同级财政。

第八章 附则
第三十条 依据本办法收缴的土地出让金列入各级财政预算,作为专项基金管理,主要用于城市建设和土地开发。具体使用办法由省财政部门会同省土地管理部门和省房地产管理部门另行制定。
第三十一条 本办法由省土地管理局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。本办法在实施过程中,国家另有规定的,按新规定执行。


1997年10月10日山西省人民政府令第91号发布


根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,决定对《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》作如下修改:
将原《办法》第二十七条修改为:“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并可处以非法收入额10%以上20%以下的罚款,罚款最高不得超过30000元。构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
本决定自发布之日起施行。
《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》根据本决定作相应的修正,在《山西政报》上重新发布。



1993年11月9日